顧鏡卿

　　顧鏡卿

　 　1952年10月生于上海，江蘇靖江人。高級工程師。1986年6月，由上海市委組織部借調到上海實業有限公司下屬的上海實業置業有限公司工作，先后任 中國業務部經理、董事副總經理等職。1987年受上實公司委派，參與上海市土地使用制度改革相關工作。1998年6月至2008年8月，任上海市建工集團 （香港）有限公司董事副總經理、總經理。2008年8月至今，任上海中房置業股份有限公司香港辦事處主任兼瓊斯威爾國際（集團）有限公司董事。

　　地點：香港中環友邦金融中心30 樓興業證券（香港）

　　采訪：唐旻紅、王安德、周友琪、李鈺君、顏南海、嚴亞南

　　整理：嚴亞南、楊曄

　 　唐旻紅：顧先生，您好！您是1986年由市委組織部派到上實公司［注：上海實業有限公司，為上海市政府在香港的窗口公司。1981年7月在香港注冊成 立。1993年6月，改組為上海實業（集團）有限公司，并設立董事會。簡稱上實公司。］來工作的，隨后就參與到支持、配合上海土地使用權有償轉讓（以下簡 稱土地批租）改革試點的各項工作中，能否先請您介紹一下您當時是怎么被派到香港工作的？

　　顧鏡卿：我原來在市建委系統下的市建四公司。 1986年4月，因為上海實業成立了一個置業公司，需要一個懂質量監督、工程管理的人，所以我是在1986年6月由上海市委組織部借調到上海實業有限公司 下屬的上海實業置業有限公司工作。當時上海實業下面的天廚味精有限公司和南洋煙草公司都在建廠房，急需這方面的人。

　　唐旻紅：您剛到香港的時候，主要讓您參與做些什么事情？

　　顧鏡卿：剛過來的時候是參與公司一些工程項目的管理工作，如土瓜灣、青衣島有幾個工業廠房、倉庫要建造。1987年以后開始接觸土地批租。

　　唐旻紅：您是1987年投入到土地批租改革試點的組織接待、聯絡工作中的。在您看來，這項工作在上實公司的領導心目中，是一項怎樣的工作？

　 　顧鏡卿：1987年，上海市土地使用制度改革領導小組（以下簡稱市批租辦）要求上實公司在香港配合做好上海市土地批租試點的工作。上實公司的主要領導、 領導班子成員和有關工作人員都覺得，這是我國改革開放的又一重大舉措，將關系到我國長遠的城鄉建設和發展，有利于我國國力的快速增長和人民生活水平的提高 及生活方式的改變。因此，把這項工作擺在了很重要的位置。

　　我當時年紀比較輕，精力也比較充沛，國內情況相對比較了解，所以領導叫我跟土 地批租這個項目，后來包括住房制度改革，我們也配合一起做。因為我們接待有分工的，建委系統基本是由置業公司負責，文化系統由STR公司負責，貿易方面專 門有貿易公司負責聯系、接待。置業公司當時內派過來的也只有我一個人，所以這方面的事情讓我一起搞。

　　當時因為香港在這方面有較成熟的成功經驗可借鑒，上海的土地批租和住房制度改革工作處于起步階段，連續多年由我接待的建委系統赴港考察團組每年約有80多批，300多人次。

　　唐旻紅：1986年8—9月，上海房地產港口考察團來香港考察，當時您已經到香港了，有沒有直接參與考察團的接待工作？

　　顧鏡卿：那次沒有直接參與。1986年八九月份，當時我在上海實業的置業公司，考察團是由上海實業辦公室接待，當時管信息的羅申先生參與。當時他們過來是為土地批租改革做個前期準備，聽聽香港各方面專業人士的意見。羅申先生跟我講起過。我們一起派過來，他陪同參與。

　　唐旻紅：您當時參與這項工作，是誰交任務給您的？據我們所知，您除了要接待、陪同從內地來港考察的人員外，還要負責聯系香港顧問及有關方面專業人士為改革提供意見和建議。能否請您給我們詳細介紹一下您做了哪些具體工作？

　　顧鏡卿：有關土地批租的一些工作，當時都是譚志遠先生交辦給我的。他在上實公司是管房地產的副總經理，那時是天廚味精的董事長，后來也兼置業公司的董事長、總經理。我就是在工作中，和王總、周總、李總還有顏總建立了深厚的友誼。

　　前些天，我翻了以前的筆記，大概統計了一下，接待有關批租辦領導和人員來香港考察及舉行推介活動，有兩次印象比較深刻。

　 　第一次是1988年6月7日至21日，由時任上海市土地管理局蔣如高局長，上海虹橋經濟技術開發區謝武元董事長、周友琪經理，市批租辦李鈺君先生四人來 港考察及拜訪有關顧問、投資商，并對上海虹橋26號地塊進行推介活動。第二次是1988年12月12日至21日，由時任上海市土地管理局譚企坤局長等領導 及人員來港考察及拜訪有關顧問、投資商，并對上海虹橋28-3C地塊進行推介。

　　另外，從1987年10月到1990年9月，我曾八次陪同多名上海市房地產改革咨詢顧問、香港有關專業人士去深圳，與市批租辦領導和人員會面并座談討論。

　　

　　1987年10月，裴世安（左）和顧鏡卿（右）在深圳參加土地批租立法座談會。

　　我的工作手冊記錄還顯示，從1989年2月至1994年12月，因為土地批租事宜，我利用來滬出差和休假的機會，先后23次拜訪上海市土地管理局和市批租辦的領導，洽商的主要內容有：了解上海市土地批租的計劃、政策等情況，送取有關文件資料等事宜。

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　　唐旻紅：您1986年6月到香港，直至1987年10月開始參與到土地批租改革試點的工作中。在短短一年時間之內，您是怎樣解決日常語言溝通交流的問題，迅速融入香港工作環境的？

　　顧鏡卿：1986年來了以后，廣東話聽不懂，也不會說，就向公司同事學習。一開始學習的時候出洋相，講著講著蘇北話就出來了。后來每天看電視新聞，講得相對慢一點，逐步逐步先會聽，然后講。直到現在發音也不是很準的，講的是上海廣東話。

　　唐旻紅：香港方面的顧問和專業人士，都是通過上實公司聯絡的，你們最初是通過什么途徑與他們接觸并建立聯系的？顧問名單是如何確定的？

　 　顧鏡卿：上實公司下面原來有幾個老廠、老公司，像天廚味精廠、南洋煙草公司、永發印務公司當時都有五六十年、七八十年歷史，在香港幾十年了，一直在這做 生意，當時都是交給中國銀行托管的。1981年，張承宗［注：張承宗（1910年6月—1996年12月），浙江鎮海人。1979年后，相繼擔任上海市革 委會副主任，市文管會主任，第七屆上海市人大常委會副主任，中共上海市委統戰部部長，上海市第五、六屆政協副主席、黨組副書記，中共上海市委對臺工作小組 副組長，上海市黨史資料征集委員會副主任，上海宋慶齡基金會副主席及中國福利會副理事長、滬港經濟發展協會名譽會長等職。］先生過來，跟他們商量要為迎接 回歸做一些準備，所以各個省市、中央的各個委辦都要在香港設立窗口公司。所以，上海實業公司是1981年在香港注冊成立的。

　　在我到上實 公司之前，已經有一部分人先來了。上實公司辦公室總經理趙津華女士，在1981年上實公司成立的時候就在。一些顧問、專業人士最初主要是通過她聯系。我記 得趙津華女士和我們的譚志遠經理一起商量過，哪些人可以當顧問。梁振英先生本身是測量師，又是基本法咨詢委員會秘書長；劉紹鈞先生是非常資深的測量師，還 是香港測量師協會的會長；羅康瑞先生經營建筑和房地產業，經常和銀行做生意；阮北耀律師原來就是天廚味精廠的顧問律師，他和簡福飴測量師原來都是全國政協 委員。在多年的業務往來中，大家就覺得這些人愛國愛港，再加上有專業知識，所以逐步形成了比較密切的關系。選顧問，光有專業知識，不熱心也不行的。像梁振 英、簡福飴、劉紹鈞、羅康瑞、阮北耀這些先生，我很佩服他們，他們一方面有豐富的專業知識，另一方面有愛國情懷。

　　1987年下半年，我就已經陪同他們到深圳和上海，與批租辦的領導和有關人員見面、座談。當時根據市批租辦的指示精神，要借鑒香港的成功經驗。

　 　為了使上海的土地批租工作能夠順利開展，我們就草擬了一個顧問名單，原先設想是八個人，后來有一位姓方的先生沒聯系上，就最終確定了七位。后來上海實業 公司把名單報給了當時的新華社香港分社［注：現為中央人民政府駐香港特別行政區聯絡辦公室，簡稱“中聯辦”。］社長助理兼經濟部部長譚茀蕓同志，她也是港 澳地區財經經濟委員會領導小組的副組長，經她審核同意以后，我們就正式打報告給市批租辦，把他們的簡歷都附上。這七位分別是：梁振英、簡福飴、劉紹鈞、羅 康瑞、胡經緯、阮北耀、周安橋，作為上海市房地產改革咨詢顧問。我們是1988年4月打這個報告的，報告批準以后，市土地局蔣如高局長、虹橋開發公司的謝 武元總經理以及李鈺君、周友琪四位于6月9日至20日期間在香港，拜訪了這些顧問，把聘任證書頒發給了他們。那個時候，正好也是虹橋26號地塊招標開始， 對投標箱進行封箱，就是請我們的顧問阮北耀律師來公證的。

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　　唐旻紅：上實公司平時與這些顧問都有怎樣的互動？在您與這些顧問、專業人士接觸的過程中，他們對上海搞土地批租改革試點持怎樣的看法和態度？

　 　顧鏡卿：對于上海市土地批租的工作，上實公司的領導及工作人員都高度重視。平時會約請一些顧問茶敘溝通，聽取他們對上海土地批租工作的意見和建議。在港 每逢召開有關上海土地批租方面的新聞發布會或座談研討會前夕，會主動聯系邀請這些顧問們出席，如有文件或有關信息資料能及時派員呈報給顧問們，如《上海市 土地使用權有償轉讓辦法》、上海土地批租前期多幅地塊的招標文件、每年頒布的《上海市房地產市場調查報告》等文件資料。上實公司與這些顧問們建立了良好的 溝通渠道并取得了互信。

　　平時，顧問們出于對上海土地批租工作的關心和重視會主動聯系我們，把了解到的信息情況給予通報，以利于呈報給市批租辦掌握香港方面的信息情況。每逢市批租辦有關領導和工作人員來港考察或作推介活動時，上實公司會派專人陪同拜訪一些顧問和投資商。

　 　另外，在香港人心中，上海的形象是比較好、比較正面的，因為上海也是一個國際化大都市。香港人就覺得上海男士做起生意來精明能干，女士小姐相對來講比較 漂亮。有些人講我太太是上海人，哎呦，感到很驕傲的。所以，他們覺得上海要么不搞，搞起來肯定搞得好，對上海搞土地批租很有信心。這些顧問和專業人士，都 會從自己的專業角度介紹怎么一步步來做。特別是對《上海市土地使用權有償轉讓辦法》以及26號地塊、28-3C地塊標書進行討論時，都提出了自己的看法和 意見。比如，在法規方面要遵守上海總體規劃大綱，標書中對容積率的規定必須要符合上海市的要求等。另外，對土地使用權有償轉讓的年期、投資商繳付出讓金的 付款方式、所需繳納稅收、房地產抵押貸款以及房地產登記方面，他們提出很多建議。我感覺他們都希望上海能把土地批租工作做好。

　　唐旻紅：虹橋26號地塊當時進行投標，是在上海和香港兩地分別進行的，您能否回憶下在香港的投標過程以及您所做的相關工作？

　 　顧鏡卿：我們在港主要是努力做好投標箱的封箱、開箱及對投標客戶的登記等方面工作。在港投標前，邀請顧問阮北耀律師（亦為國際公證人）及香港新聞界的朋 友，會同上實公司領導和有關工作人員舉行封箱儀式。標箱是在上海統一制作，從上海空運過來的。1988年6月20日，在虹橋26號地塊投標前，我們就和阮 北耀律師聯系好，包括請一些記者參加封箱儀式，然后再出正式的函給阮律師，邀請他幾月幾號幾點鐘到上海實業的一個辦公樓。封條封好后，由阮律師簽字，這是 經國際公證的。香港主要媒體第二天就對此作了專題報道，實際上是提醒有意參與競投地塊的投資商，投標開始了。

　　在投標期間，我們主動聯系 有意參與投地的投資商，并做好投標客戶的登記工作，及時向市批租辦報告收到標書的信息情況。原來有意向拿了標書，但是還沒有投標的，我們就主動電話聯系一 下，提醒他們不要忘了；到開始投標了，再提醒一下他們。哪些公司投了標書，我們就做個登記表。

　　在投標工作完成后，由顧問阮北耀律師會同 上實公司的領導和工作人員、香港部分新聞界的朋友一起舉行開箱儀式。第一次投標，設置的投標期比較長，十天左右。開箱以后，我們就把簽好字的標書，包括附 件封在一起，外面再用個大文件袋包好，由阮律師公證簽署。我記得那天是7月1日，當天下午，我就拿著這些標書坐飛機到上海。然后，上海公證處的馮祖清女士 在機場接我，接好后一起直接到當時在中山東一路31號的土地局，將標書交給他們匯總封存。當時我們上海實業的置業公司也投了一標。

　　唐旻紅：您還記上海實業發了多少標書嗎？開箱的時候現場有多少人？

　　顧鏡卿：標書發了有100多本吧。在場人員包括我們上海實業公司的領導和阮律師，大概有十多個人，記者來了七八個。

　　唐旻紅：當時一共收到多少標書？

　 　王安德：一共兩個箱子，上海和香港各設一個，每個箱子中各有三個標，所以一共是六份標書。投標呢，第一次給的投標期實際上是長了，第二次就縮短了。這些 老板沒有一家會在前面幾天投標，因為都有記者看的，誰投了馬上就登出來了，他不知道誰是競爭對手，這是商業秘密，都是在最后一刻來投的。

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　　唐旻紅：第一塊地來投標的六家公司里面，有沒有我們上實發出去的標書？

　　顧鏡卿：有的，但具體情況可能是批租辦比較清楚。孫忠利先生是在上海投的。

　　王安德：有很多投標人，最后投標單位的落款，可能是他的子公司，或者說海外的關聯公司，要仔細審查才知道股權的結構，才知道是誰投的。很多人都是另外單獨成立一個公司來做這件事，因為要規避市場風險，不要把整個公司帶進去。

　 　顧鏡卿：在上海虹橋26號地塊招標前，代表日本孫忠利先生參與該地塊投標的香港房地產代理商——文華行董事總經理張宇先生主動約請我們會面，當時我記得 是上實公司領導跟張宇見面，一起洽商了上海土地批租的有關事宜并提出了有關想法和建議。這為上海虹橋26號地塊的成功招標打下了基礎。

　　唐旻紅：在第一塊虹橋26號地塊批租成功后，顧問和專業人士都有什么評價和建議？香港輿論有哪些反映？

　 　顧鏡卿：當26號地塊取得空前成功以后，他們都很高興。1988年7月26日，我們會同東南信息中心，舉辦了上海首次賣地及中國房地產改革研討會，當 時，我們邀請了在港的顧問、投資商及包括代表發展商投得虹橋26號地塊的張宇先生、法律界、銀行界、新聞界等有關人士參加。在研討會上，與會人士暢談了看 法和建議。

　　當然，首先是對于上海首次成功地進行了招標工作加以肯定和贊賞，認為這是上海乃至中國內地土地使用制度改革的方向，內地如能 將土地作為一種資源加以利用好，將影響到中國內地城鄉的建設和發展及提高人民生活水平。通過實行土地批租的政策和措施可以引進外匯，加快城鄉基礎設施的建 設。其次，就是希望能夠加強法規、法制方面的建設，不斷建立和健全與土地批租相配套的法律法規，以增強境內外投資商對土地批租政策的信心。

　 　另外關于地價，一些記者問，地價是怎么算出來的？一些測量師顧問，如劉紹鈞就講到用的是比較法，還有成本法、估計法。對于如何來看上海虹橋26號地塊的 價格，孫忠利先生的代理人張宇先生認為虹橋26號地塊價錢比較好，投這個價錢，主要有幾個方面考慮：一是上海市虹橋經濟開發區相對比較成熟；二是地理環境 比較好，離虹橋國際機場比較近；三是孫忠利先生看好中國房地產市場的發展，想以此作為到中國來投資的第一步。因為他對國家有深厚的感情，熱愛家鄉、想建設 好家鄉。

　　此外，也談到土地批租和銀行抵押貸款的問題，大家認為投資者和銀行的關系應該是相互促進、互惠互利的。如果投資商投到土地以 后，能夠在上面發展建筑，再貸款的話，對銀行來講，也是增加收入的一個途徑，因為一貸款，銀行就可以收取利息。再加上它是抵押的，有土地在，對銀行來講， 也不擔心。還有人問，銀行如進行抵押貸款，比例是多少？在我的記錄中，一些專家、測量師、顧問提出的比例大概是65%。

　　在談到投資商投到這塊地以后，如果要轉讓，什么時候可以轉讓？上面的建筑物發展到多少比例才能夠轉讓？我的印象當中，一些顧問建議地塊炒賣要控制，有些炒賣地皮的錢是政府自己賺了，不要去給地皮買賣商賺掉了。

　　關于建筑物比例，他們提出投資到35%以上可以轉讓。小業主要買樓的話，建造達到30%—35%，只要政府同意就可以了。

　　有些人談到一些投資商在發展項目時，如果碰到爭議，要到法院去由法庭來裁決，這樣不妥當。一些顧問建議上海要成立一個有權威的、公正的仲裁機構，讓仲裁機構去仲裁，這樣比較好。

　　唐旻紅：對于專業人士提的建議，當時給我們的思想以怎樣的沖擊？按照劉紹鈞先生的說法，上海相對來說比較謹慎，似乎還有一點保守。對于這些建議，我們持怎樣的態度？在您看來，香港方面的人士能否理解內地這邊的態度？

　　顧鏡卿：我記得當年我陪同顧問、專業人士到深圳和批租辦的領導、有關人員見面，氣氛是很和諧、很融洽的，大家都很虛心地傾聽他們的意見。當時香港土地批租有很成功的經驗，但上海還沒搞過，在摸索，很多問題以前都沒有碰到過。

　　周友琪：顧問和專業人士講的很多操作方法，對于我們來說都是全新和陌生的，大家都不懂的，以前聽都沒聽說過，不知道還能這么干。

　　顧鏡卿：所以，對于市批租辦領導提出的問題，這些顧問都很耐心、熱情地進行解釋。大家關系很好，后來都成為朋友。我是1998年離開上海實業的，我離開以后，簡福飴顧問還特地問：“以前那個顧先生呢？”我曾經陪同他幾次，一起乘電氣火車從羅湖回到紅磡。

　　

　　國家土地局原局長王先進撰寫的《住宅70年產權的由來》

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　　唐旻紅：關于土地使用年期，是如何確定的？關于這個問題，市批租辦與顧問、專業人士是如何討論的？有沒有過不同的意見？

　　顧鏡卿：關于年期的問題，當時顧問、批租辦領導都聊過。

　 　王安德：年期問題當時討論得很認真。內地搞土地批租的年期呢，原來是準備50年。那時第一個前提是不抄香港的，自己搞一套，那為什么50年呢？是根據土 地使用收費貼現以后的價值，50年貼到現值已經差不多了，以后根據土地使用費再延長，沒有太多意思。但是領導后來討論的時候，包括很多專家說，住宅因為是 涉及千家萬戶的切身利益，長一點，那么就70年。

　　文化商業設施，包括工業用地，為什么年期短呢？因為這些不可能到70年或者90年的， 實際上到了20年就要更新了。商業文化設施，不是說造了一個店，20年以后甚至50年以后還能用，它需要更新，拆掉重建。工業也是差不多，根據工業生產的 流程和它的生產周期、成本回收，差不多二三十年。所以后來就劃了一個年期，是根據地塊的使用性質當中所產生的建筑壽命來定的。一開始和他們討論的時候，有 些顧問就告訴我們這個道理，商業的、娛樂的設施到20年一定要改造的。

　　唐旻紅：在新聞發布會組織以及市場組織方面，您當時具體做了哪些工作？

　　顧鏡卿：在配合上海土地批租的實踐過程中，每逢有重大新聞活動時，我們在港按照市批租辦的指示精神，與上海方面同步舉行新聞發布會。出席的人員有顧問、投資商及代表，法律界、銀行界人士，香港新聞界主要媒體。

　 　在港舉行該類活動前后共有九次，其中有一次印象特別深刻。我還記得那時發布1990年《上海市房地產市場調查報告》，本來我想1989年《上海市房地產 市場調查報告》已經搞過新聞發布會了，這次只要把書發給有關投資商，銀行界、法律界人士，包括一些記者就行了，不要再開新聞發布會了。

　　但是，梁振英先生主動打電話給我，說：“這個很重要。”他跟我講了以后，我再請示公司老總譚志遠先生和市批租辦領導，后來也舉行了新聞發布會。

　 　我在這些活動中主要做的工作有：一是預先通知和聯系有關將出席新聞發布活動的人員并派發邀請函，對新聞發布會等活動會場進行安排和布置。二是聯系落實有 關的標書文件資料的印刷及派發工作。我記得28-3C地塊的標書是在香港印的，一共印了2000本。為了這個標書的事情，特別是英文版標書，我到梁先生辦 公室跟他匯報，因為他是這方面的專家。三是新聞稿的準備和派發工作。四是聯系及落實香港的有關媒體刊登26號地塊和28-3C地塊招標公告的廣告。五是在 舉行新聞發布等活動的翌日，對香港多家主要媒體的新聞報導進行剪輯整理。六是撰寫上海土地批租在港工作情況的匯報給市批租辦，并附上香港投資商等各界人士 包括新聞媒體對開展這項活動的有關信息反應。上實公司為此一共編了十期簡報。

　　唐旻紅：新聞發布會的媒體邀請函是您發出去的，那么邀請哪些媒體是由誰確定的呢？

　　

　　香港上海實業公司有關土地批租改革的內部工作簡報（第1至第8期）影印件

　　顧鏡卿：有些是王總他們發的，有些是我們根據上海方面的建議確定的，像文匯報、大公報、經濟日報、快報、明報、信報，英文的南華早報、虎報，共十家左右。

　　王安德：香港的記者有個特點，他們同行之間信息交流很快，記者從來不要請的，他們得到信息以后，就沖進來了，也不能拒絕他們，所以包括右派的報紙都會來，來了以后大家反正就開會，開完會以后各自寫報道。

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　　唐旻紅：我們邀請的時候主要是邀請左派媒體嗎？

　 　顧鏡卿：也不是絕對的。像經濟日報、信報、明報，這些都是中間的，文匯報和大公報是左派的。后來這些記者都跟我交朋友了。朱镕基市長1990年來香港訪 問的時候，因為是1989年政治風波以后第一次領導人出訪，所以那些記者就在機場出口處等著。我對他們講：“你們要配合一下，我公司朱老板叫我們幾個年紀 輕的一起到機場接朱市長。”他們說：“我們老朋友了，好講話”，因為大家交朋友了，他們就和我實事求是講。像陳興發、李笑開這些人，后來都成為朋友了。當 時香港媒體中性報道比較多，還是比較配合的。第二塊批租的28-3C地塊發標以后，我們還邀請了一些記者到上海去交流。

　　王安德：當時28-3C地塊發標以后，我們組織了一些記者到上海來了解投資環境，了解這個地塊和虹橋開發區的情況，這些工作就使我們的市場工作深化了。這也是很多顧問提的建議，不能把信息發出去就完了，要有意識地組織一些記者，像訪問團一樣來上海看看。

　　唐旻紅：這項工作的聯絡以及整個日程的確定，也是您負責的？

　　顧鏡卿：對，我是1989年1月18日把28-3C地塊的標書送回上海，然后再趕回香港機場送他們。我的筆記本上還有記錄。

　　王安德：到上海這邊，市批租辦和虹橋公司就到機場迎接。

　　唐旻紅：另外想再了解一個細節，顧問聘任證書怎么做的？是在哪做的？香港這邊是否也提供了設計意見？

　　顧鏡卿：這倒是沒有，聘任證書是在上海制作的，因為這些顧問由上海市人民政府聘任，對顧問來講，也是榮譽和價值體現。

　　王安德：我記得這個證書是鈺君去聯系印制的。

　 　李鈺君：是的，是我去聯系印的。我是按照市政府辦公廳聘顧問的格式來印的，一共印了兩次，有兩個版本。因為牽涉到倪天增簽字，一開始的時候是把名字印上 去的，后來改成倪天增親筆簽名。包括標書也是我去印的，一開始印的是土灰色的，后來說不漂亮，就改成綠色封面燙金了。我還記得顧先生在哪個大樓組織了一個 新聞發布會，由蔣局長向幾位專業人士頒發證書。

　　顧鏡卿：梁振英、簡福飴、劉紹鈞、阮北耀，還有胡經緯，都參加過新聞發布會。除了在新聞發布會上頒發顧問證書，有些沒來參加的顧問，我們就到他們公司去拜訪、頒發。

　 　李鈺君：羅康瑞沒有參加新聞發布會，是我們去拜訪他的。那次去香港，我感受蠻深刻。在出來之前，我還專門到外辦接受外事紀律的培訓，比如不能單獨行，要 兩人行，吃飯要看對象等。我們四個人進港的時候，都是按照因私出入身份進來的。我還被香港出入境的小警察弄到一個小房間去interview，他說不能打 工，呆的時間只能這么長，你香港親戚在哪里……我后來說香港親戚就是金城銀行的溫總。溫總是直接來車站接我們的，坐進他的高級轎車，從羅湖車站出來一看， 跟我們的深圳是完全不同的社會環境，

　　那么多高樓大廈，繁華、靚麗，整個市場環境欣欣向榮，讓我覺得非常震驚，香港搞得這么好啊！可能你們經常看，已經習以為常，無所謂了，但對我來說，那個時候是一片空白，所以印象非常深刻。

　 　我和周總，我們倆住在一個很經濟、廉價的房間里，但是我們拜訪的人是很出色的，有長江實業公司的李嘉誠先生，恒基兆業的李兆基先生，他的公子李家杰開了 個游艇到維多利亞港。我們和金城銀行的溫總一起，在他的游艇里面吃意大利菜，還有薄荷巧克力。顧先生還幫我們去瑞安中心會見了羅康瑞，拜訪了新昌集團、信 和集團。老周帶我們去中銀13家銀團，去拜訪了張學堯先生。那次香港之行，對我的觸動是很大的。

　　

　　1988年12月，顧鏡卿、周友琪在香港。

　 　顧鏡卿：作為上實公司來說，當時很重要的一項工作就是要配合、組織好虹橋26號地塊的招商工作。我們先后約請及走訪了在港的有關顧問和一些投資商，如香 港的新世界公司、恒基兆業公司、恒隆集團公司、信和置地公司、新昌營造公司等投資商，聽取他們對上海土地批租工作的意見和建議，了解他們的投地意向，并對 他們提出的疑問進行說明和釋疑。蔣局長、謝總、周總、李總來了以后，我們專程去拜訪了這些投資商。

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　　唐旻紅：當年，周總、李總他們過來的時候，您在香港已經有一兩年時間了。他們過來，因為要接觸一些香港方面比較高層的人士，您是不是要給他們介紹一下有關人員的情況，比如公司以及個人的背景或者一些注意事項？

　　顧鏡卿：這是有的。

　 　王安德：比如以前接觸的時候，有關人士有些什么想法，上實這邊的功課都做得很好，會給我們介紹背景什么的。至于一般的工作禮儀，基本上都是沒啥問題的。 第一次來的房地產港口考察團全部是局長一級的，后來蔣局長他們過來，蔣局長、謝總、周總都是老將，李總是新兵，那時候新兵馬上就進入角色。再后來，我們顏 總就到香港最頂級的梁振英的仲量行里面，培訓了幾個月。

　　顏南海：當年在梁先生的仲量行邀請下，市里面決定派一些同志到香港學習房地產。我們是1990年10月份或者11月份來的。我們來的時候，其實顧先生是做了很多工作，包括幫我們找房子，幫我們做思想工作，周六、周日請我們吃飯，做了很多事情。

　　顧鏡卿：這樣的培訓大概有四到五批，你們第一批時間算比較長的。

　　唐旻紅：每批大概多少人？

　　顧鏡卿：每批2個人。

　 　王安德：這個培訓其實是我們批租第一塊試點以后，梁振英直接面呈朱市長，說你們要建立長期的市場機制，兩件事情必須做：第一件就是要公開房地產市場信 息，每一年出資料，積少成多，以后投資者來投資就有信心了，而不是瞎子摸象。投資者一看這市場信息，就知道土地供應量是多少，哪個等級，什么地段、平均價 格等。所以，他就派了方學偉過來，梁振英自己出提綱，方學偉具體推進，上海實業在這邊配合、發布，顏總包括李總在內地組織一批人，好幾個局在做這件事情。 第二件事情梁振英就說了，土地批租這件事情必須有專業人士的力量，不能光靠你們政府吆喝，搖旗吶喊，可以開始的時候做宣傳，但是長期要有房地產測量師，要 有會計師，要有律師。

　　在這個隊伍中，律師、會計師比較好培養，測量師聽都沒聽過，怎么辦呢？他說，到仲量行這邊來培訓。他那時是仲量行 高級董事，而且這種培訓不能燒大鍋飯的，不能一下子來十個八個，得精細化培訓，每一次兩三個人。來了以后呢，就給他們設計個教程，讓他們一個一個部門跟， 學習兩三個月回去，這樣就知道整個市場操作的流程。這批人來了以后，好比把風箏放出來，而這個線頭就在上海實業這里。上實就負責做好日常的銜接工作以及非 常細致地關心和幫助，所以這方面可以請顧總作些回憶。

　　顧鏡卿：上海實業置業公司的房地產系統，包括建委系統的聯絡接待工作是我負責的，我就是做些具體工作。顏總他們來培訓，我記得有五批左右。

　 　另外，我還負責瑞安羅康瑞那里的培訓聯絡，是建委系統的住宅總公司下面的一分公司、二分公司。我當時內派出來也是一個人，所以星期六、星期天，就和顏總 他們一起去爬爬山，到赤柱、尖沙咀等地去逛逛，然后回來吃個便飯，聊聊天。一般剛剛來呢，都很新奇，差不多一兩個月以后，就可能有點想家了。我記得毛旭昶 ［注：市土地批租辦工作人員。］那時一共來了有四五個月吧，到最后他講，“我兒子講了，家里有大蘋果等我回去吃”，說明想家了。時間久了，就會有“內派干 部綜合征”，原來是有家庭生活，現在一個人在這，這有個調整過程，我們就盡可能幫助他們在調整期調整得好一點，多陪陪他們。因為這些我1986年都經歷過 了，很能夠理解的。另外，我們原來的老板朱世雄先生，［注：時任上實公司常務董事、副總經理，主管人事工作，后兼管公司的房地產業務。］那時也讓我負責思 想政治工作方面的一些工作。中央有些文件精神，我們上海實業開好會以后，也會和大家一起講一講，交流交流。來參加培訓的同志不一定參加我們的會議，但我們 一起聊天的時候，會把一些中央文件的精神和信息，同大家一起分享。

　　那時候，對內派干部經常強調“幾個不要搞錯”：袋袋不要摸錯，床鋪不要睡錯，煙不要抽錯，路不要走錯。煙嘛就是吸毒，不要吸毒，路嘛不要走到臺灣去。外事紀律概括起來，就是這樣的。

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　　唐旻紅：香港的房價比較貴，當時顏總他們過來培訓，都是找的什么樣的地方住？

　　顧鏡卿：就是找離仲量行近一點的地方，仲量行是在金鐘，我們叫灣仔。顏總他們住在莊士頓道，大有商場的斜對面，修頓體育場再朝東面一些。

　　顏南海：我們一個房間大概只有四五個平方米。兩個人住在一起，很小的床。吃飯要等房東自己燒完，我們再去燒。

　　顧鏡卿：那個時候很艱苦的。

　　唐旻紅：最后，請顧先生談一談參與土地批租工作的感想以及對土地批租工作的認識。

　　顧鏡卿：上海首幅地塊土地批租的工作取得了空前成功，這對全國的土地批租工作起到了重要的推動和借鑒作用。我國改革開放30多年來，在經濟建設和發展方面取得如此驕人的成績，這與土地批租工作在全國能順利地開展是密不可分的。

　　當年受上實公司委派，很榮幸地參與到這一改革的洪流中，并在實踐中得到了市批租辦領導的賜教和幫助，使我增長了知識，增強了我對房地產市場的了解和認識，對我日后從事房地產業務給予了很大幫助。說起我的感受，主要有三點：

　　第一，上海土地批租工作之所以能順利地推進，是因為上海在不斷建立、健全與土地批租相關的法律法規方面做得比較好，使海內外投資者增強了發展上海房地產的信心。

　 　第二，上海市房地產市場調查報告，每年一次發布比較及時。我們在港連續三年在發行過程中召開了新聞發布會，并把這些資料派發給投資商、銀行界、新聞界的 朋友們，使他們對上海土地批租工作的情況、上海市房地產市場的出售、出租的情況、價格等方面信息了解比較全面，有利于投資商在充分了解信息后作投資決策。

　 　第三，在上海市實行土地使用制度改革和住房制度改革的前期，對解決社會上低收入的弱勢群體，及該群體中的適婚青年的住房問題沒有引起足夠的重視。在當時 住房的外銷房和內銷房并軌時，沒能同步地推進經濟適用房的建設和發展，這給社會穩定帶來了一定的負面影響。香港在這十多年中，有比較深刻的經驗教訓。因為 這方面脫節，所以香港市民有怨氣，特別年紀輕的人怨氣比較大，出現像占中這些事情，這是其中的一個因素。隨著改革不斷深入地發展，在解決弱勢群體的住房問 題方面，政府應該要引起足夠的重視。

　　土地批租的成功，為上海的城市建設和發展作出了很大貢獻。現在上海的外部環境，像陸家嘴、黃浦江兩岸的硬件，看上去比香港還好，在座的幾位老總都付出了辛勤勞動。

　 　唐旻紅：謝謝顧先生今天和我們一起分享了當年參與土地批租改革的各種精彩細節和故事。從您的述說以及所做的點點滴滴的事情中，可以很鮮活地看到您認真、 仔細、負責任的敬業精神以及上海實業在這項改革試點中所發揮的不可或缺的聯絡、溝通及相關信息的傳遞作用。可以說，您也是這次改革試點的功臣之一。再次感 謝您！