孫忠利

　　1934年11月出生于日本東京，祖籍浙江西塢白杜河頭村。1966年在日本創立孫氏企業集團。1975年業務轉向房地產開發。1985年起，集團壯大向海外開拓。1988年，孫氏企業在上海獲得虹橋經濟技術開發區第26號地塊50年土地使用權。1995年10月，被授予寧波市榮譽市民稱號。1999年起任奉化市僑聯名譽主席。

　　時間：2015年3月21日下午4:00

　　地點：太陽廣場

　　采訪：徐建剛、王安德、李鈺君、周友琪、嚴亞南等

　　翻譯：大友志玲

　　整理：嚴亞南

　　徐建剛：孫先生，非常感謝您特意從日本回來接受我們的訪談。28年前，就在這個地方，發生了一件可以說是影響了中國改革開放歷史的事情。您作為當年國內第一個參與土地批租的外國投資者，是這段歷史的親歷者和見證者。今天，我們所在的地方就是我國第一次以國際招標方式進行土地批租的地塊，您在這里建設了太陽廣場，可以說您是我們國家在土地批租方面“第一個吃螃蟹”的人。今天非常有幸請到您，給我們介紹一下，您參與這塊土地批租的經過。

　　孫忠利：我自己是一個住在日本的華僑，是一個不動產開發商，在日本、中國香港、新加坡、美國都有投資。我的爸爸是裁縫，他1923年從寧波到上海后又到日本。中國人是真聰明，三把刀，一把裁縫刀，做衣服；一把剃頭刀，幫人理發；一把菜刀，做廚師，這三個行業不需要語言交流，日本話一句不會也可以過生活。所以，我是很佩服中國人的。那時候，他從神戶坐火車到東京，一下火車站，看到拉黃包車的人一邊等客人一遍看報，嚇了一大跳，覺得這個國家將來一定會發達。那時候，中國是在最困難的時候。我是1934年出生的。小的時候，爸爸常常對我說：“孩子，你長大了一定要到祖國做一件事情。”我得到這個批租的消息后想，哎呀，正好我可以回到中國去做一件事。這件事情就是這么來的。

　　徐建剛：您是怎么得到這個消息的？

　　孫忠利：我是在香港得到這個消息的，是程永康先生、張宇先生告訴我的。我就說，可以啊，我去看看。因為中國內地是社會主義制度，不像中國香港、美國是資本主義制度，所以各方面的情況都不一樣，相差比較多。得到這個消息以后，我馬上就回到日本，因為開發商做實業一定需要很多的資金嘛。回到日本，我就找三井信托銀行總經理，他是我的朋友。我和他商量，問他：“怎么樣？”他說：“好！你決定吧！”就這樣，我過來了。

　　徐建剛：您之前來過上海嗎？

　　孫忠利：來是來過，但是對上海這個地方不太了解，哪些地方地勢好，哪些地方地勢不好，我都不太了解。

　　徐建剛：當年您來的時候，這塊地是不是還只是一張圖？

　　孫忠利：來的時候，什么都沒有，是一個荒地。

　　徐建剛：您還記得到上海來的情況嗎？市里有沒有什么領導接待您？

　　孫忠利：那時候是程永康、張宇帶我來的。倪天增副市長、夏克強副秘書長、李雅谷先生、莊曉天先生，我們都見過。我自己那時候大概50多歲。因為爸爸說過，讓我長大了要到祖國做件事情，這句話，我永遠沒有忘記。

　　徐建剛：這句話，對您來說可能是最大的動力。當時可能也沒有辦法看清楚，但是想好要做事情，所以就來了，是嗎？

　　孫忠利：嗯，那時候我在新加坡、中國香港、美國都在做實業。20世紀做實業可以說是一個相當好的事業，對社會的貢獻也比較大。現在21世紀了，房地產可能不再吃香了，都做IT了，這也是一個輪轉。

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　　徐建剛：當時您想到國內投這個項目，有沒有人勸您不要來？

　　孫忠利：我在日本長大，那是資本主義國家，中國是社會主義國家，做生意完全不一樣。那時候我們從外面看起來，中國的企業都是國家的，我們的都是私人的，有這樣的分別。我也聽到過有人說，孫先生的腦筋恐怕壞了。我現在已經80多歲了，但是回想起來，我覺得我自己最大的成功還是投資中國，換句話說，如果沒有中國，我現在的公司就比較危險一點，這個是我自己也想不到的。

　　嚴亞南：孫先生，當時上海的投資環境不像現在這樣，那時候的基礎設施比較差，投資環境也不是很好。那您當年到上海來，這座城市給您的印象是怎樣的？

　　孫忠利：我第一次回國是1983年，我媽媽想要到中國來，我就陪她來。那時候從日本到中國來很難，班機還沒有，我們是通過Red Cross（紅十字會）來的。那時的上海根本就沒有商業化的服務，沒有個人企業。比如說，我要在上海打電話到日本，要等3個鐘頭，沒有國際長途；出租車也沒有，用車要預定；晚上路燈也沒有。

　　嚴亞南：我記得您在接受記者采訪時曾經說過，中國將來的經濟中心還是在上海。1988年的時候，上海還沒有全面開放，您是怎么作出這個判斷的？

　　孫忠利：上海是有歷史的，過去是以上海為中心的，上海比香港進步得多。中國開放了，我相信經過一年又一年，一定會發展起來，很多人都會來。我相信上海一定會超過香港。

　　徐建剛：您當年進來投第一塊地的時候，有沒有想到過可能輸掉？

　　

　　1988年8月8日，成功簽約后的孫忠利等人在上海市人民政府門口留影。（前排左二起：張宇、閻明光、孫忠利、大友志郎）

　　孫忠利：當年投標的時候，一定是不知道能不能買到。我放進投標箱的價錢，比普通人高一點，所以我相信不會失敗。我自己本身是一定要到中國來做一件事情，那張宇、程永康就說，你要做的話價錢提高一點，就這么一回事。

　　嚴亞南：您是以2800萬美元的價格中標的，當時香港的很多媒體說您是“孫瘋子”，覺得這個價格太高了，您是用什么方法來測算價格的？又是怎么看待這些評價的？

　　孫忠利：這是中國第一次批租，和社會主義國家做土地買賣的開發商，過去是根本沒有的，沒有可以參照的。投標價格是我自己定的，我是根據日本的土地價格，決定了我自己的價格。那時候，日本泡沫經濟，土地很貴很貴，我就從日本的價錢想起，我相信30%就夠了吧，30%等于2800萬美元。

　　中標之后，真的是非常非常開心，因為我可以在中國開始我的開發計劃了，我自己感覺就像生了一個特別好的孩子一樣。至于人家說“旋風”、“二呆子”什么的，都聽過，但真的沒關系。因為我知道自己是華人，中國不可能不發展。我們開發商做的事情很大嘛，我的事業是我一個人的事業，沒有其他股東，全部是由自己決定，所以我自己的責任非常重。

　　對我們來說，最重要的是要搞好和銀行的關系，我和日本銀行的關系非常好。做一個實業家，你第一次成功、第二次成功以后，等到第三個實業來了，不需要自己說，銀行就會來看你：“老孫，這個實業你有沒有興趣？”我們的實業，有時候都是幾十億、幾百億甚至上千億的資金。

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　　徐建剛：這個地塊是在虹橋開發區，您知道虹橋開發區大致的規劃嗎？當時旁邊有沒有已經開始造的房子？

　　

　　1988年，成功中標虹橋26號地塊的孫忠利接受媒體采訪。

　　孫忠利：我知道，都有介紹過。當時就是一塊荒地，什么都沒有。我拿了26號地塊，地塊隔壁有小的工廠，還沒有拆掉。

　　徐建剛：當時的規劃給您看過嗎？

　　孫忠利：規劃看過的，但是我們開發商最需要知道容積率是多少。

　　王安德：容積率當時是5倍多一點。

　　徐建剛：當時這個規劃已經有了，是不是也沒有做得很詳細？

　　王安德：用途規劃還是比較細的，連建筑的位置不能超過什么都有的，紅線范圍、周圍有多少管線都告訴他們了，他們可以算，大概可以蓋多少房子。但是，不管怎么樣，這是很勇敢的一個試驗，因為周圍什么情況都不知道。當時上海的房子還比較便宜，不像今天這個價錢，所以孫先生非常有眼光。

　　徐建剛：太陽廣場建成是哪一年？

　　程永康：入住是1995年。

　　徐建剛：您是1988年拍下土地的，為什么到1995年才建成？

　　孫忠利：我的實業停過一年半的時間，什么原因呢？主要是碰到了1989年的政治風波和日本的泡沫經濟兩個因素。地拿下來的時候，資金在日本已經準備好，但是碰到這場風波，問題出來了，日本政府的政策規定錢不能到中國來。所以，中間停了一段時間。后來，周友琪先生和永康到日本來說：“哎！老孫，資金準備好了！”那時候，我自己是非常感謝祖國的。聽說那時候上海市政府只有兩億美元的外資貸款額度，把5600萬美元資金借給我，真的是非常感謝。如果沒有這個5600萬美元的資金，可能太陽廣場的項目就要停止了。1993年中國經濟還沒好轉，我耽誤了一年半，等到太陽廣場建成，已經是1995年了，然后整個市場一下子好起來了。所以說，是我個人運氣比較好。

　　徐建剛：我聽說1995年的時候，太陽廣場的定價很高，比市中心丁香花園對面的總統公寓還高。當時為什么定價比市中心的房子還高呢？

　　程永康：因為我們是批租地塊的房子，是外銷房，總統公寓是華僑房，性質不一樣。總統公寓的老板也在我們這里買了房子。

　　王安德：它們的區別是什么呢？因為太陽廣場是批租房，購房的政策范圍是最寬的，所有的外國人、中國人、華僑都可以買，所以這個市場是全球的、全方位的，所以他們有信心。當時，對日本人來說，這個房價還是很便宜的。

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　　徐建剛：當時一平方米定價是多少？

　　程永康：1800美元一平方米。

　　徐建剛：那您還是很有信心開這個價？大部分的房子是通過日本代理賣掉的嗎？

　　程永康：當時在古北，僑匯房［注：僑匯房，指僅限出售給歸僑、僑眷居住，并用外匯結算的商品住房。僑匯商品住房于1992年改為高標準內銷商品住房，1994年停止立項審批。］是賣500美元一平方米，鉆石公寓［注：寶石公寓、鉆石公寓（水城南路51弄），由中華企業公司開發，于1991年2月與1991年8月先后竣工。］是500美元，寶石公寓是300美元，后來到600—700美元。外國公司來上海，只能買我們的房子。

　　孫忠利：我的太陽廣場蓋好以后，日本的貿易代表處放在我的大樓，領事館也決定蓋在那邊。我是日本來的，我的客戶85%都是日本客人，所以房子的價值就提高了。來買房的，主要是中國臺灣的、中國香港的，華人也有。日本人一般是不買房的，大部分是租房。日本公司來，在投資之前，都是租房子的。

　　王安德：租也是好的，因為產權在自己手里。如果當時一千多美元賣掉了，現在反而不劃算了。他現在這個房子可能賣六七萬人民幣一平方米了。

　　孫忠利：我計劃造的太陽廣場，設備一定要好，我們要有游泳池、網球場，以及小孩子可以玩的地方，要從日本引很多東西進來。當時國內沒有健身俱樂部、游泳池、網球場這些設施。

　　王安德：剛剛孫先生提到的倪天增副市長，就和我們說：“一定要讓孫先生成功，他如果輸掉了，上海市政府也輸掉了，因為他開創了歷史。”為什么說當時外銷房的市場，只有太陽廣場一家在賣？因為倪天增副市長說，孫先生是2800萬美元拿的這塊地，我們不能讓其他人沖上來，跟您搶這個市場，他叫我們把后面的政策做好。如果對其他人也放開這個政策，他們也賣同樣的價格，您就不劃算了。所以，就像比賽一樣，一定要讓您跑在最前面，讓你們有六七年的政策領先期。到后來，政策才一點點放開，現在全上海的房子政策都一樣了。所以說，第一個市場機會是給你們的。

　　因為孫先生是同我們一起走了改革這條路，所以我們一定要和您綁在一起，大家都要贏。這是當時搞改革開放非常明確的一個想法，一定要保證先來的人成功，這樣也就保證我們改革的成功。那時候，政府是非常有誠意的。后來，孫先生的資金進不來，領導就說由我們給孫先生提供貸款，錢貸出來以后，他就可以起來了嘛。政府那時候外匯額度非常少，但是關于給太陽廣場貸款的事情，黃菊有批示，朱镕基又批，批完以后，我們內部開會，小李他們去找銀行。

　　

　　倪天增副市長在孫忠利等陪同下參觀太陽廣場的建造模型。

　　李鈺君：當時動員了不止一家銀行，組織銀團貸款。

　　程永康：一共貸了三筆款。第一筆1000萬美元，來自上海投資信托公司；第二筆1000萬美元，是中國建設銀行給的；后來，政府又組織了一個銀團，5600萬美元，所以前前后后一共是7600萬美元。

　　李鈺君：土地可以抵押給銀行，貸款給外資，這大概也是國內的第一筆。當時有的領導是不理解的，我們既然是吸引外資進來，怎么會把我們的錢又倒過去給外資？梁振英先生在見朱镕基的時候就講得很清楚：“這是財產，以后要流轉。如果你現在不貸給他，他這個項目死掉了，后面就發展不下去了。一定要把它看作是財產，這樣土地就可以作為抵押物，抵押權就設立了。”后來，我們才知道有“按揭”，這個詞是從香港過來的。但當時大家不理解，什么是按揭？聽也聽不懂。

　　土地為什么能抵押？因為孫先生投了2800多萬美元，所以土地就變成有價值的財產。孫先生的這個房子不僅有房產證，而且還有土地證。剛才講的總統公寓、寶石公寓，是僑匯房，它們只有房產證沒有土地證，不是全產權房，而且規定只能華僑買，外國公司不能買，在買賣過程中是受限制的。孫先生的房子價值更高是因為不僅有房產證還有土地證，這個財產是全流轉的，全世界的人都能買。所以，就像王主任剛才說的，政策上、法律上是全面保護了您的這一塊利益。

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　　王安德：土地抵押給銀行以后，可以抵六成的土地款額度，但是如果建設需要的資金不夠，就需要用各種辦法增加抵押額度，使得這個建設抵押款可以保證建設的需要。

　　孫忠利：房地產需要很大的資金，一定要有銀行支持，沒有銀行支持是不行的。如果這個項目失敗，對海外的影響非常大，所以這也是互相幫忙。

　　程永康：孫老板在美國加州有兩個辦公樓，當時就叫在美國的Jackson把這個資產抵押給上海投資信托公司。

　　周友琪：后來又碰到了問題，就是外國的資產沒法拿到中國來抵押。為了美國這幢大樓的抵押的問題，搞了好幾個月，到最后還是沒有辦法走通。

　　程永康：因為從來沒有過先例，萬一我們失敗，中國的銀行怎么去拿在境外的抵押資產？我記得當時兩方面的律師，你講你的，他講他的。中方律師就問，你們萬一有什么問題，我怎么把錢拿回來呢？

　　孫忠利：我們在美國的大樓，最后沒有抵押。俞浩明［注：時任上海投資信托公司副總經理。］最后說：算了，我相信你！就一句話。

　　李鈺君：孫先生，您可能現在也還不知道，因為您吃了這個螃蟹之后，一大批吃螃蟹的人就跟上來了。我們政府現在之所以這么富有，有這么多錢，是因為找到了一條生財之道，知道土地是值錢的，是可以招商引資的。您這個項目促進了中國很多法律法規的建設，包括行政制度和金融制度的突破。沒有辦法嘛，各方面都要和您的項目相配套、相適應，不是光在土地使用權的獲得方面取得突破，而是全方位的突破，這在歷史上，我覺得是要大書特書的。

　　王安德：孫先生，您不是單單買了一塊地，您參與了這樣的改革之后，土地使用方式改了、銀行政策改了，房地產管理政策也在改，老百姓開始有產權證了。您拿的土地證是第一張，土地證出去以后，您的房產證就變成新的房產證了，因為這是連地權的。現在回過頭來看這個改革，其實是開了一個門，里面有一大套的改革，包括規劃。我記得那時候我們專門有個規劃小組，幫助你們批這個規劃。開始的時候你們的日照有問題，后來他們專門來開會，協調、解決這個問題，所以，這其實是大家一起走的一個過程，幸虧

　　這個改革最后沒有失敗，這是很開心的。

　　李鈺君：孫先生您也應該感謝我們周總［注：周友琪，時任上海虹橋聯合發展有限公司經營部經理。］，為什么呢？因為我們土地批租辦當時搞這項改革的時候，到處去找適合批租的地塊。人家還不理解，我的土地干嘛拿出來給你們去招標？我們虹橋公司的周總，包括已經過世的謝武元總經理，他們畢竟到國外去過，看到了這件事情的前途和方向。虹橋公司當時能把這塊地拿出來，很不容易，因為這塊地上面的基本建設已經全部弄好了，拿出來給市里去招標，這也是一個需要思想轉彎的事情。

　　周友琪：我們就是聽黨的話。現在看以前的很多事情，覺得很幼稚、可笑，但確確實實就是這么一步步走過來的。

　　李鈺君：我覺得孫先生特別愛國，但他沒有宣揚自己。當時比孫先生實力大的開發商，在香港比比皆是。但沒有哪一家能夠像孫先生出這么大一筆錢來參與招標。當時，他們是存在些顧慮的，怕政策多變。

　　孫忠利：中國香港和日本的立場不一樣，歷史也不一樣。香港的大老板對當時中國內地的看法和我一個日本華人的看法不一樣，他們怕。但是我進來了，他們也會跟進來的，應該要理解那時候他們的立場。

　　大友志玲：我記得孫先生那時候和我講：“我在日本住了那么久，現在我來中國投資，第一個心態是，可能我可以對中國做一件好事。”那個時候，他在日本做生意做得很好，來投這塊地，不全是為錢，第一個目標是可以對中國做一點好事。

　　李鈺君：孫先生，您當時在香港尖東的廣東道有一個太陽廣場大廈，我記得是藍白玻璃的，挺大的一個項目，挺有影響的。那塊地也是通過招標拿下來的，那塊地您的出價是多少？

　　孫忠利：那塊土地本來是胡文虎女兒胡仙的。因為他們公司有一點問題，渣打銀行就來問我，能不能接受這個事情？我接受了。那時候很貴，那塊地是過去的九龍巴士倉庫，大概要兩億五千萬美元左右。

　　李鈺君：我為什么講這個呢？因為我在香港的報紙上曾經看到他們說，您可能會投資上海這個虹橋項目。大概就是從這塊地開始，把您叫做“孫旋風”的吧？那時候王安德主任讓我們去香港做招標宣傳，我們見了香港很多大老板，我還專門到尖東去看過您的這幢樓。

　　孫忠利：世界華人都集中在東南亞嘛，東南亞的華人事業很成功。日本的華人呢，規模小小的，香港人想不到日本年輕的華人會到香港。那時候日本銀行想去外國投資，但是對香港不太了解。我和日本三井信托銀行的朋友說想去香港投資。行長就說：去！但是有一個條件。我說什么條件？他說，你能不能找一個好的投資對象？我說，好！于是我就介紹渣打銀行給他們，所以這兩個銀行聯合起來，大概貸給我兩億五千萬美元，把這個地訂好，把我的計劃也弄好。建好以后，就把樓租給了日本的三越百貨和美國的一個經營公司，另外還有一個寫字樓。因為地方好，后來寫字樓都進來了。所以，從我個人的人生看起來，運氣是非常重要的。

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　　徐建剛：您踩的點都很準。

　　王安德：那個時候，日本房價正好是高的時候，您來到中國內地，那是低的地方，中國香港那時候也比較低。等您進去以后，這兩個地方的房價上去了，日本的下來了。所以，孫先生，您是踩得非常準的。您在上海投標的這塊地，是翻開了歷史的一頁，有很多歷史的作用，大家都會記得。

　　徐建剛：這件事情本來就是有標志意義的。在此之后，每走一步，其實都是把歷史向前推進了。每走一步，對后面的人來說，就是教科書。特別是對我們上海老百姓和政府官員來說，觀念都發生變化了。以前我們不知道，原來經濟是可以這么搞的，通過這件事情知道了。所以，我覺得意義非常重大。

　　孫忠利：現在中國知道了，我相信中國會更發達。

　　嚴亞南：孫先生，您對我們現在的土地批租工作，能不能提供一些意見或者說建議？

　　孫忠利：中國規定50年、70年的使用權，一開始不理解這是怎么一回事，因為海外的土地買賣是有永久產權的。對我們開發商來說，是希望有永久的權益。但是，就當時中國的情況來說，還不能一下子開發出去，實行50年、70年期的使用權是應該的，一下子和其他國家一樣，會搞亂，這一點我是很理解的。

　　中國是社會主義國家，社會主義的根本就是土地是國家的。這個土地不會生錢，只有租掉，錢才可以拿過來，政府才可以去利用這個錢。從中國特色社會主義來說，土地還是屬于國家的好，政府要堅持住，繼續做下去。你要做生意，我就租給你50年，50年以后，土地要延期嗎？要的話，付點資金嘛。第一個50年成功了，第二個50年就可以賣貴一點。這個方法，我相信對中國政府有好處。這樣，國家也可以算出預算，這個地方可以拿多少錢，那個地方可以拿多少錢。這個錢也是可以為老百姓所用。中國有很大的希望，一個人口13億的大國，這么快地發展，從歷史上看，是從來沒有過的。所以，一定要堅持這個政策。

　　徐建剛：孫先生講得很對。對中國來說，這么大的國家搞現代化，世界上沒有現成的經驗可供借鑒。東南亞一些小國的經驗放到中國來，不一定行得通。對小國來說，兩三個大公司就可能把國家帶起來，在中國則完全行不通。中國確實是在探索一條新的路，從來沒有那么大的國家、那么多的人口要走現代化這條路。孫先生，您做的這件事情，對中國歷史來說，是開辟了一個時代。28年前，您走出了第一步；28年后，您接受我們的采訪，講了那么多有意思的事情。今天您講的事情，可以教育我們的后人，永遠不能忘記這段歷史。我覺得我們不僅是在同歷史對話，也是在同一位非常有愛國情懷的華僑對話。非常感謝您！

　　孫忠利：我對自己是個華人，感到非常高興。我們華人對中國有最深的感情，國家強起來，我們海外的華人也有地位。過去我們是沒有地位、沒有力量講話的，現在誰還會欺負我們？國家強了，中華民族的精神會提振起來。

　　徐建剛：您說得非常好，再次感謝您接受我們的訪問。