譚茀蕓、楊振漢

　　譚茀蕓

　　1983年當選為上海市婦聯主任（主席），同年被推選為第五屆全國婦聯副主席。1985至1991年，調任新華社香港分社社長助理兼經濟部部長、經濟工作小組副組長和婦女工作小組組長。自1992年起，與先生楊振漢共同組建楊譚顧問公司和華賢有限公司等企業，任董事、總經理。曾任上海市政協委員和市婦聯執委等。曾當選中共十二大代表；出席全國勞模和先進工作者中南海五一座談會；當選全國科學大會代表。

　　楊振漢

　　自1965年起，歷任上海柴油機廠車間技術副主任、技術辦公室主任、副總工程師、總工程師、廠長。1978年當選全國科學大會代表；1983年調上海市進出口辦公室工作，

　　負責籌建上海市對外經貿委，后任該委常務副主任。1985年至1991年，在香港組建東南經濟信息中心（SEIC），任副董事長、總經理。自1992年起，任楊譚顧問公司董事長、楊譚（上海）有限公司董事長，廣州市政協委員等職。

　　時間：2015 年10 月13 日下午2:00

　　地點：中共上海市委黨史研究室

　　采訪：徐建剛

　　整理：嚴亞南

　　徐建剛：譚部長，您好！您曾經在上世紀80年代擔任新華社香港分社社長助理兼經濟部部長，在上海土地批租改革的過程中，您不僅熱心舉薦香港方面的專業人士擔任上海土地批租改革的顧問，還幫助向中央傳遞有關信息、對策和建議，積極推進上海的改革開放，能否請您回顧一下這段歷史？

　　譚茀蕓：謝謝你們給我準備的資料，讓我重新想起很多事情。由于工作性質的關系，我也養成了習慣，不太保留資料。在離開原來工作崗位的時候，我已把所有保存的資料都交了。因此，我現在個人手里并沒有這方面的資料，是你們提供的資料，讓我又回想起這段歷史。

　　你們今天研究的土地批租這件事，確實是中國改革開放歷史進程中的一件大事，當然也是上海改革開放的一件大事。因為這涉及思想觀念、政策法規、實際操作等一系列問題。在當時的歷史條件下，同香港又有密不可分的關系。我是1985年從上海到香港新華社工作的。那時，國家實行改革開放戰略已經有幾年了，但許多領域的改革其實還剛剛開始，特別是對外開放這一塊，香港起到了特別重要的作用。通過香港的窗口作用，一方面，使我們了解到國際上一些通行的經濟規則，另一方面，香港有一些國際化的經濟管理制度，也成為我們的重要借鑒。土地批租就是一個典型的例子。

　　要把土地批租這件事做成功，首先要有政策的改革和突破，這也是借鑒香港經濟制度并加以促成的。我的印象是當時中央的領導同志對這件事非常重視，特別在制度、政策層面，曾經專門為這個事情來過香港。特區辦給國務院領導寫的報告，（注：1987年7月7日，國務院特區辦報送給時任國務院副總理谷牧同志的《關于選若干試行土地使用權有償轉讓的建議》）谷牧當時是批給了田紀云。田紀云來的時候，是到國外訪問時路過香港訪問中信，中國國際信托投資公司，是經改革開放總設計師鄧小平親自倡導和批準，由榮毅仁于1979年10月4日創辦。2011年12月，更名為中國中信集團有限公司。）專門了解過香港土地批租的事情；谷牧是專門從深圳過來，為了不驚動當時的港英當局，社里專門派我坐車過去，把他老人家接過來，然后再送他回去。勁夫（張勁夫1982年起擔任國務院國務委員兼國家經濟委員會主任）同志作為中央經濟領導小組的組長，負責聯系港澳經濟。他對經濟這一塊比較熟悉，作過大量研究，形成了許多新的思路，包括研究批租的政策。國務院特區辦具體在管這件事，管得最多、來來往往很多次的就是胡光寶（1992年至1993年5月任國務院特區辦公室副主任）等。胡平（1993年任國務院特區辦主任）做特區辦主任的時候，陳順恒是副主任。真正執筆記錄的是柳孝華，他們都很實在地在做調研。

　　

　　1988年5月26日，國務院副總理田紀云（左二）到香港視察。

　　當時，上海是內地第一個到香港來學習這方面制度的省市，非常重視這方面的學習。時任上海市副市長倪天增、副秘書長夏克強，市土地局蔣如高局長、王安德等同志都到香港專題調研，作了很實在的研究和溝通，起了很重要的作用。

　　當年，人們的思想認識還不像現在這樣。記得當時有些人知道我們在搞這方面的探索時就說，搞土地批租可是要掉腦袋的事。這當然是開玩笑，但確實反映了一部分人的擔憂。一聽到土地批租中的“租”字，很多人馬上會想到舊中國租界喪失主權的屈辱歷史，就容易上綱上線，牽涉到國家姓“社”還是姓“資”，變成一個很敏感的問題。后來能夠推動這個工作，一方面是因為田紀云等中央領導的大力支持，另一方面主管這方面工作的谷牧、勁夫同志思想非常解放，非常堅定。領導們做工作都是非常深入、細致的。谷牧來了，田紀云也來了，勁夫同志是十幾次地來回跑，就是借鑒國際上土地有償使用權的規章制度，最后把這件事情定下來。

　　其次，要有好的投資環境。我們當時的投資環境，硬件非常差，軟件也不好。旅館住的條件差極了，長途電話打不通，這讓人怎么做生意呢。但當時中央的領導、市一級的領導是思想非常開放的，敢于下決心，一定要改革開放。反倒是一些具體經辦的工作人員，條條框框非常多，非常怕犯錯誤，束手束腳，所以很多事情到他們手里，就要找政策依據。這也不能怪具體工作的同志，實際上當時許多事情從來沒有遇到過，也沒有政策依據。因為沒有政策依據，他也沒有辦法拍板，有時只能“打打太極拳”，辦事的速度就很慢。外面的投資者不一定了解這些情況，就比較擔心，會不會上面領導很熱心，到了下面處長那里都是冷冰冰的，不感興趣，所以也不敢大膽來投資。

　　記得有一次，我陪同很多香港的知名企業家到上海錦江小禮堂，參加上海市政府召開的座談會，出席的市領導有朱镕基、黃菊、顧傳訓（曾任上海市人民政府副市長）。參加會議的港商中有一位就是唐翔千（唐英年的父親）。唐翔千在浦東投資了聯合毛紡廠，其弟唐侖千在靜安寺附近投資了一個房地產項目，他在會上反映了一些困難，結果朱镕基聽了，當場就讓4個分管領域的局、處長站起來，360度轉一圈讓大家認識一下，然后把他們的名字講一講，說：“有什么問題先找他們4個人，這4個人不解決問題，就找朱镕基。”座談會結束時，他把文件一夾，說工作實在太忙，還要趕回去處理文件，跟大家打個招呼，實在抱歉，不能陪大家吃晚餐，就請黃菊、顧傳訓作代表。真是干脆利落、雷厲風行，給大家印象很深。后來，一些之前的困難很快得到了解決。我前后帶過兩批外商參加了這樣的會后，大家從心里服了，覺得上海市政府真的能解決問題。像錦江小禮堂這樣的會開了幾次，為已經投資、但是碰到問題投訴無門的外商解決了很多問題，后來外資就排山倒海地進來了。所以說，要想把事情做成功，不但要有好的政策，還要求我們的硬件（基礎設施）初具規模，軟件（政府的管理服務水平）不斷提高。

　　第三，就是要有一幫同甘共苦的朋友。1985年我去香港籌建新華社香港分社經濟部。記得小平同志有一次問我們，到底在香港的中資有幾家？誰都講不清楚，有講2000多家的，也有講3000多家的。小平同志說，怎么出入那么大，會差1000家？都要搞清楚！話講得很嚴厲，我們都很緊張。經濟部當時只有23個人，我們用電腦一點點加，最后盤出一個中資企業的總數，大概是3000多家。中央有關部門發文蓋有天安門圖案的圖章共四個，其中包括中央軍委、國務院。當時這四個部門的圖章一起下來，要求中資企業在香港要起到窗口、橋梁的作用，要為中國的“四化”服務。注冊在香港，按照境外法律承認的公司法經營的中資公司，我們開玩笑稱之為“假洋鬼子”。土地批租能夠成功，“假洋鬼子”起的作用很大。1990年6月，朱镕基、汪道涵、李儲文帶了上海六個委、辦的主任去香港考察后，“假洋鬼子”一個一個都率先來上海浦東投資了。招商局、華潤、中銀、中旅，每個“假洋鬼子”都分別搞了一個項目。中信還把上海南浦大橋、楊浦大橋的經營權買下來。

　　我們當時做這些事并沒有公開宣傳，特別是土地批租這件事，沒有告訴港英當局，但是香港的一些專業人士是知道的。深圳拍賣第一塊土地、上海第一次進行土地使用權國際招標的時候，都有香港專業人士作為顧問，最后那個敲“鐺”的鑼，也是他們帶過去的。所以，土地批租這件事情，除了要有政策，有軟件、硬件，還有就是境外有一班真心實意愿意跟你同甘共苦的朋友。當然，最重要的還是國家給的政策。沒有1987年特區辦上報國務院的政策，大家做起來膽子還比較小。

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　　徐建剛：譚部長，在土地批租這件事上，聽說鄧小平同志是起了一錘定音的作用，您了解相關的情況嗎？

　　譚茀蕓：對。關于批租，小平同志絕對是說過話的。小平同志的口氣就是，試試啦，不對還可以停下來。總的意思是，什么事情都試試看，權在我們的手里。這樣，關于姓社姓資的爭論就沒有那么激烈了。后來我們就把光大、中信等“假洋鬼子”先帶進了境內，包括上海的浦東新區。

　　徐建剛：您在新華社香港分社任職期間，曾經向上海市政府推薦香港的專業人士擔任“土地使用權改革”的顧問，能否請您介紹一下當時是如何物色有關專業人士的？

　　譚茀蕓：我到新華社香港分社的時候，新華社是沒有經濟部的，只有協調部。我們去了以后，首先就是廣交朋友，組織各類圓桌會議，和一些香港商會、工業會以及中資企業的朋友經常溝通、交流，帶他們到內地去投資，這樣就結識了很多優秀的專業人士和企業家。上海要搞土地有償使用，我們就在他們中間進行篩選。比如梁振英，他當時是仲量行里面一個非常年輕有為、優秀的專業人才，又是《基本法》起草委員會的秘書長；劉紹鈞是他的師傅和合伙人，在香港的測量師界非常有影響力；簡福飴是香港測量師協會的創會人；羅康瑞，最早和上海團市委在陜西南路合作建造了城市酒店，和萬學遠很熟悉。倪天增副市長曾經到香港去了三天，和這些專業人士一一見過面。見了以后，覺得他們可以依靠。

　　徐建剛：1986年8月，新華社曾經將香港一些中青年企業家與專業人士關于內地的土地租（售）問題，寫過一個建議報送中央和國務院。在這份建議中，提到了構建私人土地使用權擁有制的框架，包括土地使用的年期、用途、付款及流轉方式、土地轉讓、按揭或者抵押的條件設定等，并提出國家應制訂相應的法律以及選擇上海或海南進行前期試點等。能否請您回憶下，這份建議是在什么背景下撰寫的？

　　譚茀蕓：當時給中央打報告，我記得很清楚是手寫的，一是因為事情比較敏感，只能以手寫的方式專送主要領導，二是因為用電腦打字，不管對內對外都較易泄密等諸多原因，所以不敢用正式文書。

　　徐建剛：后來國務院特區辦給谷牧《關于選若干點試行使用權有償轉讓的建議》中采納了你們撰寫報告中的建議，非常明確地提出土地使用權有償轉讓的原則以及試點城市的建議。香港新華社寫給中央的這份報告是在1986年8月，為何中央到1987年7月才予以采納建議并出臺相關政策？

　　譚茀蕓：當時提這件事還是比較敏感，各方面的條件還不成熟，但是，中央的有關工作是在照常推進。

　　楊振漢：我們寫了報告以后，內地沒有大的動靜，有好幾個原因。當時不要說是外國人了，就連勸香港人進來投資，也要做很多說服工作。他們當時到內地一看，好像也沒有什么（改革的）架勢，找誰也不知道。問問內地管土地的人員，也講不出個道道來，這土地到底怎么估價也說不清。

　　

　　時任上海市對外經濟貿易委員會副主任楊振漢。新華社記者柳中央 1985年4月22日攝

　　徐建剛：我們從檔案資料中看到，1987年9月，由東南經濟信息中心（香港）主編的《世界經濟信息》曾經刊載過《香港土地問題專輯》，能否請楊總給我們介紹一下，是在什么情況下開展這項研究的？

　　楊振漢：在上海搞土地批租改革之前，大概是1981年或者1982年，廣東就已經開始把有些地拿出來給香港人蓋房子了。最早的一個項目是霍英東搞的廣州白天鵝賓館，然后是花園酒店、中國大飯店等，一共有4個項目，這些項目大概在1984年或者1985年都完成了。上海搞的幾個項目，是我擔任外經貿委常務副主任期間搞的，第一個就是波特曼大酒店，然后是華亭賓館、希爾頓酒店和花園飯店。那么這些項目的土地問題是怎么解決的呢？

　　我還記得，我跟汪道涵曾經討論過這個問題。他問：“你知不知道人家廣東怎么弄的？”我說：“我知道的，就是這個地是政府的，然后無償借給開發商經營15年。到期后，連同上蓋及內部設施一起收回。在這15年里面，我們不收土地的費用，只收點稅（營業稅）。”當時測算下來，估計開發商用15年時間就可以把他投入的所有資本收回，另外再賺20%的錢帶走，當然貨幣兌值的因素也都算在里面。當時中國廣州、深圳、上海、天津一開始利用外資都是按照把地借給他們15年，然后連地面建筑整個還給我們的這種方式在做。廣州那時候就在珠江邊上找了塊地，稍微填了填，把路隨便弄一弄，就包給霍英東了，他就蓋了一個白天鵝賓館，收外匯，上海的波特曼、希爾頓、花園等10個飯店都是這樣的，15年后整體還給中國。當時在做這些項目的時候，還沒有討論到土地批租，因為當時不知道什么是土地批租，怎么批租。

　　徐建剛：雖然當時沒有談到土地批租，但是大家開始認識到土地是有價值的，應該有償、有限期地使用。

　　楊振漢：是的。蓋賓館這陣風過了以后，外資（主要是港資）不來了。他們為什么來內地蓋旅館？就是因為旅館是可以直接收外匯的，而外匯他們是可以直接拿回去的。可是到了大概1985年、1986年以后，有一部分中資的賓館建起來了，像上海的新錦江賓館，就是內地人自己建的，外國人也能進去住。外資賓館雖然盡量把檔次提高，但是沒有那么多外國人來住。對外資賓館來說，如果收人民幣，那么人民幣怎么換成外匯呢？在當時，我們的外匯是嚴格管制的，這種兌換非常困難。

　　我到香港以后，1986年開始組建東南經濟信息中心。剛開始的時候，并沒有對土地批租討論很多。有一天，新華社香港分社主要領導找我們開會，開會的時候他就講，香港的經濟發展得這么繁榮，其中就靠兩個，一個是房地產，還有一個是“三來一補”。他問我，國內的土地是怎么回事？我跟他講：“我在上海的時候，搞花園飯店和波特曼大酒店時，地都是借給他們的，15年以后收回。這個土地從來沒有發生過交易的現象，也沒有增值的可能性。”他就說：“一起研究研究。”所以，從那個時候開始，我們從上海、北京、廣東組織了幾個專業人士，叫他們研究一下，到底香港這個批租是怎么回事？再看看內地是怎么回事？大概三四個月以后，我們就寫了至少兩個報告，把香港土地批租的情況大致梳理了一下。

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　　徐建剛：在您領導的東南經濟信息研究中心對香港的土地批租問題進行系統研究后，有了哪些研究心得？

　　楊振漢：這些研究做完以后，我們發現，在我們內地根本沒有土地管理的系統。

　　土地管理系統是一個非常復雜的系統，首先得把整個土地的面積算得清清楚楚，城市和農村的土地得有一個非常明確的劃分。可是，當時內地的土地狀況是混亂的，城市與農村土地的劃分沒有弄清楚。最清楚的大概就是上海市區這一塊，換句話說，就是在中山路以內，東邊一直到楊樹浦，大概每塊地都劃清楚了。第二，土地的開發是分成好幾級的，第一級是荒地變成農業用地，第二級是農業用地改成工業用地，第三級是工業用地改成商業用地。

　　而商業用地又分成兩種，一種是做買賣的商業，一種是住宅。一直到第三級，才是最后的開發，還有一部分開發是屬于特種用地，軍事用地。內地的這幾個步驟，從來就是不完全的。

　　在我們研究香港的過程中，知道他們的制度設計是對的。比如說香港的房地契，買一個房子，就一定有一個地契。很高的樓怎么辦？那就得進行分割，土地每一次交易都在房地產的檔案里面，所有的文件都有復印件，你可以看得非常清楚。香港有一套管理系統，這套系統從20世紀初開始，已經使用了七八十年了，至少港英當局在管理香港島和九龍半島的時候，連山地都弄得非常清楚了。有一次，我們去看香港大學的檔案，山上連哪條路是誰的，都搞得清清楚楚。至于說新界，他們不大管。相比之下，我們在土地管理方面的缺失太多了。首先缺少一支專業隊伍。我們連測量師也沒有，怎么管土地？怎么進行土地交易？當時我們到香港去看，他們的土地交易都不是政府的人在做，政府的人只管劃分土地，土地測量和土地交易都是由一些專業人士在做。有了這些經驗以后，我們寫了幾個報告，香港新華社就報給了中央。

　　1989年政治風波后，外資一度撤資不少，譚總就組織香港商會22家大企業的負責人組成圓桌會議，定期向他們介紹內地投資項目。1991年3月6日，在時任國務院總理李鵬的親自關注下，譚總把香港的22家大外企老板請到北京中南海，當時影響很大，中央電視臺、人民日報都報道了，也向世界展示了中國進一步改革開放的政策。接著，在當年總理、兩位副總理和50多位部長見證下，SHELL（殼牌）石油在廣東惠州合資搞了“南海石油”項目。從

　　那以后，外國人來得多了。鄧小平在上海幾次講話，都是要求上海思想再解放一點，要求上海做改革開放的“先鋒”，做新的探索。

　　可能因為我在香港，對外面的情況了解得多一點。記得有一次我回來，碰到市委領導，在談到上海的發展時，他問了我一個問題：上海要進行產業結構調整，涉及許多工廠企業，如果上海有大型企業要整體轉讓給外資，能不能成功？我說：這恐怕不行，現在有的大型企業，職工有七八千人，但固定資產只有廠房、設備這么一點，產品和技術又不先進，外資誰來買啊？買來以后怎么辦？肯定虧本的嘛。而且都是用人民幣結算，進來和出去換匯都是大問題，外資是不會買的。那個時候我知道了，上海市委已經下決心，研究怎么能結合土地批租進行上海的產業結構調整和城市建設，怎么通過土地批租吸引外資。大概在1993年或者1994年，上海的土地批租開始大規模進行。

　　外資到內地來大規模參與土地批租和城市建設，是從北京路的那一塊地（北京東路71號街坊土地批租）開始，當時賣了3億美元，很成功。然后接下來就是從重慶路到西藏路的淮海路上面，十幾塊地，全部批租給香港投資者。這樣，上海市可能收到了六十幾億美元，這六十幾億美元對上海來講，太重要了。有了這些錢，上海城市建設的速度就大大加快了，架橋修路，包括延安路高架等幾個項目紛紛上馬。然后又把這些項目的經營權轉讓給香港人，這種稱為“BOT”的辦法是從上海率先實施，然后再擴展到內地其他地方，廣州、深圳都是跟著上海的。

　　徐建剛：上海通過土地批租，積累了城市改造、建設與更新的資金，并在投融資體制方面實現了創新與突破。可以說，如果沒有實行土地批租改革，沒有實行改革后獲得的大量資金，上海就不可能在90年代實現“三個一百萬”（即實現舊區改造一百萬平方米，一百萬產業工人轉崗，動遷居民一百萬戶。）。上海的土地批租改革從上世紀80年代啟動至今，使這座城市獲得了巨大的改革紅利。您二位長期在滬港兩地工作、生活，就你們的觀察來說，應該如何進一步完善上海的土地使用制度？

　　楊振漢：我曾經問過一些香港人士，問他們對于在上海投資房地產怎么看？他們說：“我們相信上海市政府，上海市政府是說到做到的。”后來，羅康瑞在上海搞了個新天地，那里有上千戶人家，一方面動遷成本不得了，另一方面房子又不能拆，要保留歷史風貌。那投資怎么收回來？后來他說，市委書記黃菊經過調研后同意，用周邊的地塊來補償動遷投下去的4億美元，所以后來把周邊大概七八塊地打包給他。瑞安集團在那挖了一個湖，在湖邊上搞了一個大樓，那個樓后來賣得很好。但是，即使到現在，新天地的投資也才剛剛平衡，并沒有賺多少錢。所以說，開發商到一個地方來投資，首先對當地政府要有足夠的信任。另外，相對全國來講，上海的房地產管理體系恐怕還是比較先進的。

　　譚茀蕓：如果要說有什么意見或者建議，大概有這幾個方面，供你們參考。

　　第一，要強化法律意識，嚴格執法，完善有關法律法規。目前土地批租的法律法規應該說還是比較完整的，但是有法要嚴格執行。當年，梁振英、劉紹鈞他們都講過，要嚴格執法。香港的法律是鐵面無私的，值得內地好好學習。另外，當年香港一些青年實業家提了一個意見，就是對農村的土地，不可以不通過政府隨便來買賣。現在出問題的，大都是這種批租。上海這種情況少一點，但從全國范圍來看，很多地方連村長都可以賣地，這是一個需要去重視和解決的問題。

　　第二，要加強對房地產專業人士的培訓。我們兩個人曾經參加過1978年的科學大會，親耳聽到鄧小平同志在會上講：“醫生，還有工程師，你們每隔四五年知識要更新一次，否則很多藥都開不了，新的藥都搞不清楚了。”我們現在的測量師，急需知識更新。老的一批差不多到了退休年齡，新的一批中有很多原來不是從事這個行業，是看到這個行當好轉過來的，所以他們不是非常專業。另外，我們現在造的有些房子具有國際水平，但是如何愛護這些

　　房子呢？說實話，我們的物業管理水平同國際先進水平相比，還有很大的差距。土地批租了以后，開發商賺錢走掉了，接下來就需要有國際水平的物業管理隊伍，建議政府應該設個歸口部門，加強測量師隊伍以及物業管理等方面專業人才的培訓。

　　第三，土地批租的透明度要提高。香港賣任何一塊地，競標的時候透明度很高。賣什么地？賣給誰？多少錢？有幾個人競標？可以做到電視現場轉播。我們應該要學習香港這方面的做法和經驗。

　　第四，土地批租要考慮城市功能、規劃和歷史文脈的保護。在外國造房子，沿河邊、海邊的房屋層高是最低的，然后要進行階梯形地建造。因為沿河、沿海的景觀是公共資源，是每個人都應該享受到的。而我們現在很多地方是讓豪宅、高樓大廈占據河邊，這樣的話，城市景觀就只有一小部分人享有，大多數人就看不到了。

　　我們最近有機會到奧地利和澳大利亞等國家。在澳大利亞，如果在優秀的歷史建筑上動一塊磚頭，都要經政府批準。如果這幢建筑的磚頭裂開了、漏雨了，要換一塊磚頭，都要向政府報告。像英國、奧地利等國家，如果要改造舊的歷史建筑，里面的設施可以翻新，但這幢建筑的外觀一定要保持原狀，這樣，這幢建筑的歷史風貌就能保留下來。如果上海的每一個區域都統一改造，看不到這些地方原有的歷史風貌，走到哪里，都像一個現代化城市，蠻可惜的。

　　楊振漢：我覺得，上海的問題主要是：第一，城鄉接合部到底在哪兒？

　　我到市里工作的時候，汪道涵跟我講，上海的市區面積只有35個平方公里，后來打報告給國務院，擴大到70多平方公里，現在我估計大概有兩三百平方公里。城市變大以后，城市與農村的土地得趕快劃清楚。

　　我舉個例子，廣東南面的番禺縣劃給廣州后，廣州市痛苦得不得了，什么道理？上個世紀80年代，番禺有個老板把好大一片地拿去搞了個動物園，估計有3000多畝，后來搞得越來越大，據說有6000～7000畝地。廣州市的市委書記就跟我講，現在糟糕了，大規劃沒法進行。廣州要拿出一塊地建機場，不可能了。地被切成七八塊，這兒賣給香港人，那兒賣給上海人。這怎么辦？所以批租土地，一開始就得想好規劃。

　　巴黎是全世界最好看的城市，什么道理？就是規劃好。香港在城市規劃方面比內地做得好，那里除了香港島、九龍半島、元朗這三個地方是老的市區，其他地方都像衛星城，有很多高樓，但是樹很多，空地很大，沙田、大浦、粉嶺、西貢都是這樣。香港的規劃很厲害，哪些地方缺少哪些設施需要建設，大概10年前就規劃好了。我覺得上海將來一定是中國城市發展最好的地方之一，但是城鄉接合部這方面一定要加強管理。

　　譚茀蕓：內地搞土地批租學香港比較多，但是有一件事是不能學的，特別是二、三線城市，就是不能把房地產作為城市的支柱產業。如果說我們也學香港把房地產做成支柱產業，將來這個城市要變成空城的。現在大小城市都搞得很豪華，都做旅游城市，搞無煙工業，我看將來會有問題的。千萬不能學香港，把工業、農業全部都廢掉。能不能讓有農業專長的、懂得農業改造的人去指導農村脫貧，然后縮小城鄉差距？現在，所有的人都往大城市流動未必是一個很好的方法。

　　楊振漢：在香港買房子一定是要律師出面，而且不是一個，是兩個，買家一個律師，賣家一個律師，這樣有什么好處？就是買方的錢交給買方的律師，賣方的錢交給賣方的律師，等雙方律師核實了房子的尺寸、面積大小，確定沒有隱患了，才由律師完成交易手續，這樣就沒有后遺癥。

　　譚茀蕓：連我們自己買個小房子，都是你帶你的律師，我帶我的律師，最后簽一個合同，大家租一個保險箱，把合同放在保險箱里，就是很嚴格按照法律的規定來做的。

　　徐建剛：上海也有這種律師，也可以這么操作的，但是大部分人都不愿意出錢。我們的法律不是強制規定要請律師，但是香港是強制規定的。

　　楊振漢：應該要有法律規定，房產交易由律師參加。因為要搞清楚房子的歷史情況是怎么回事，太復雜了，如果是二手房買賣，那更復雜。因為二手房有潛在的風險，比如是否被抵押過、租客有沒有欠繳房租等，這些問題律師能夠幫助解決。實際上，我覺得律師很重要，不能省這點錢。

　　徐建剛：非常感謝二位接受我們的采訪，讓我們了解了中央領導對土地批租改革的態度以及所作的努力，你們為我國的改革開放事業所作的貢獻讓我們欽佩不已。二位對上海進一步完善土地批租和土地管理的意見和建議，非常有價值，值得我們好好深思與研究。再次感謝！