李鈺君

　　李鈺君

　 　1963年9月生于上海，山東濟寧人。華東政法大學榮譽博士。1986年7月，畢業于華東政法學院法律系法學理論專業。1986年7月至1988年5 月，在上海市政府辦公廳法制處立法組工作；1988年5月至1992年2月，在上海市土地使用制度（土地批租）改革領導小組辦公室工作。現任上海景瑞地產 集團執行董事、上海花園城房地產發展有限公司董事長。

　　時間：2015年9月24日上午10:00

　　地點：上海鉆石交易所

　　采訪：嚴亞南

　　整理：嚴亞南

　 　嚴亞南：李總，您好！您是我們上海土地批租辦的元老，也是原批租辦副主任王安德的左膀右臂，當年您全過程參與并見證了上海第一次土地使用權有償出讓的國 際招標。今天，我們研究這段歷史時，會發現其中有不少鮮為人知的歷史細節，今天就請您來與我們一同回顧、分享這段往事。您還記得您當時是怎么到批租辦工作 的嗎？

　　李鈺君：當然記得。1982年7月，我從楊浦區控江中學畢業后考入了華東政法學院［注：現名華東政法大學。以下簡稱華政］，就讀 于法律系的法學理論班，這個班的培養方向是老師。因為那時我對老師挺景仰的，覺得老師能夠提振社會正氣，培養和造就人才，所以就考進這個班。1986年6 月我畢業的時候，被選中分配去了市政府辦公廳法制處工作。我們華政每年都要從畢業生中挑一人到市政府法制處工作，那一年，就是我。我私下揣測可能是因為： 一我是上海人；二我是學生黨員；三成績尚可，沒有開過紅燈。

　　當時法制處的處長叫錢富興，分管我們的市政府副秘書長叫盧瑩輝。我一開始是 做處長的秘書，負責內勤工作，干些雜務，比如收發文件，搞搞會議紀要、會議通知等。過了三個月，我就進入了立法組。進入立法組以后，一開始就是參與了幾個 行政法規的立法工作，像《國防動員法》《水資源保護法》《出租車供車收費監督管理辦法》《動拆遷管理辦法》《地名管理辦法》等。大概在1987年3月，我 和徐問得知一個重要消息，就是上海打算搞土地批租，要制定一個土地批租辦法，是涉外的。那時候領導總覺得我是新人，英語蠻好的，就讓我跟徐問合作。一開始 我們搞鼓勵外商投資11條，當時法制處副處長顧長浩是我們這一組的負責人。后來，我就從建設口的立法轉到涉外口了。

　　1987年上半年， 市里對沒有接受過基層鍛煉就到市一級領導機構工作的大學生有個新的規定：每人要選擇到一個基層單位鍛煉一年，然后再回原單位工作。那時，我們法制處分到兩 個名額，我有兩個方向可選，一個是土地批租辦，另一個是上海對外經濟協作辦。當時行政處有位叫陶祖裕的處長，因為參加滬港經濟研究會并當了副會長，就跟我 講：小李，我覺得你去搞土地批租比較合適。我們滬港經濟研究會，由芮杏文書記領導，最近在做滬港經濟比較研究，發現香港的四大支柱產業里面有一個房地產行 業，其收入占到其國民總收入的三分之一強，我們可能以后也要搞土地批租，房地產業會有大的發展。

　　當時，土地批租對我來說還是一種很朦朧的概念，后來看了一些報道，包括大學校友曹建明寫的文章，就想明白了，覺得這件事以后可能是涉外的，可以大有作為。所以，1987年6月我就去了批租辦。

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　　嚴亞南：您當時對批租辦是什么印象？主要做些什么事情？工作感受如何？

　 　李鈺君：剛到批租辦，各項工作剛起步，千頭萬緒，辦公室是一個無編制、無經費、無正規辦公場所的“三無”機構，不要說沒有車，就連辦公室也不在政府機構 大樓內，而是在老北門人民路879號803室，是一個大概只有十幾平方米的民用住宅。沒有食堂，周邊沒有可以吃飯的地方，那時候也沒有外賣。房間里冬冷夏 熱，工作條件很艱苦，但這些都絲毫沒有降低我們對工作的熱情和投入。

　　我們批租辦的主要職責就是按批租領導小組決定的工作計劃及要求，組 織草擬工作文件、聯絡協調各方進度、收集疏通有關信息，并就試點工作的動向反映政策建議，向領導小組提出報告。當時，我做的主要工作，一是整理土地批租會 議的文件以及編寫會議簡報；二是受王安德同志委托，搜集、整理一些全國已頒布的法律、法規、政策，將與土地批租有關的法律法規進行整理匯編，供領導參考； 三是根據領導意見，撰寫了虹橋26號地塊的試點方案（第五稿）。除此之外，還聯系了虹橋26號A地塊的標書印刷工作，參與了一些新聞發布、對外宣傳的工 作。當然，日常事務就是跟與土地批租有關的17個委辦局的領導和秘書聯系，做好情況溝通及有關文件發放等工作。

　　當時批租辦的工作人員都 是從各單位借調來的，人手少，但事務性工作很多。印象中，我們要到處開會，市委、社科院、市政府、土地局、外資委都要去，忙得腳不沾地。如果要說我自己的 感受，一是沒有歸屬感，二是沒有保障。大概到1987年底，安德同志從市編辦爭取到了6個編制，我才成為批租辦的正式成員。之后顏南海從復旦大學經濟系畢 業后，也加入了我們的隊伍。

　　嚴亞南：既然批租辦是個“三無”機構，讓人沒有歸屬感，對未來沒有很穩定的預期，為什么您還是堅持在批租辦工作呢？

　 　李鈺君：青年要有抱負、有理想，做一行就要愛一行。做不好，我們這些國家工作人員，覺得對國家也沒有辦法交待；做得好，可能會有一個長遠的發展，也能實 現自己的理想。當時市政府辦公廳人事處處長俞稟大姐曾對我說，一年以后你是要調回法制處工作的。但其實后面我也不想調回去了，因為土地批租辦接觸的人多， 有創新、有挑戰。雖然沒有歸屬感，也沒有穩定感，但是有兩位好領導。一位是蔣如高局長，他還是挺關心我們的；另一位就是我的直接領導安德主任，相當有才 華，什么事情都想得很周到。所以，當時總覺得跟著他們工作，會很有奔頭。

　　嚴亞南：您在市政府法制處工作了大概一年時間就到了批租辦，在制訂《辦法》以及配套法規的過程中，您參與了哪些工作？在您看來，這一個《辦法》和6個配套法規作了哪些方面的突破，其制訂的意義何在？

　 　李鈺君：制訂《辦法》的時候，我們請了很多專家、學者，包括市委研究室俞健、復旦大學張薰華教授等過來一起探討問題，不過當時我就是做做記錄，也不會提 出什么太深刻的真知灼見。當時開研討會，就是為了突破理論、法律和觀念上的禁忌。在理論層面就是探討土地從無償到有償，從無限期使用到有限期使用，土地能 不能作為生產要素等問題，當然最重要的就是探討所有權跟使用權能否分開。

　　在探討土地批租法規的時候，關于一些名詞如何創設和翻譯也是動 了很多腦筋。“土地批租”，香港人叫“land leasing”，我們后來為了避開“批租”這樣的敏感字眼，使用了“the transfer of land use rights for valuable consideration”，即“土地有償轉讓”；在土地使用費的定價方面，是用70年加成貼現還是50年加成貼現，我們都作了研究，并且將這筆費用稱 為“土地出讓金”。上海在土地使用制度改革方面不僅僅是創設了一系列新的名稱，而且在創設法律及法律框架方面，也花了很大功夫，我們是全國第一個用立法形 式來推動這項改革事業的城市。我們制訂的一個《辦法》和6個配套法規，對形成與國際慣例接軌的房地產市場起了很重要的作用。

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　　嚴亞南：當年制訂《上海市土地使用權有償轉讓公證實施細則》的時候，有沒有考慮過如何才能確保投標者提供的材料真實、可信？我們的公證處似乎并不承擔對投標者所提供材料作真假鑒別的職責，那么，在整個土地招投標的過程中，會出現身份、資質造假的情況嗎？

　 　李鈺君：我們在制訂這項規章的時候，有過很縝密的考慮。我們的公證實施細則規定：“國外公證機構或公證人出具的公證文書，必須經我國駐外使領館認證”， “居住在香港、澳門、臺灣的當事人及其代理人提供的證件、證明，應經當地公證機構或我認可的國際公證人、律師的證明；居住在國外的當事人及其代理人提供的 證件、證明，應經當地公證機構或公證人公證，并經我國駐外使領館的認證”。也就是說，國外投標人除了要出具國外公證機構的公證文書，還需要由使領館進行認 證。我駐外機構、使領館作這項認證的時候是要進行法律調查的，而且是審慎調查，是很嚴格、規范的，所以一般不會出現錯誤。

　　當然公證處公 證，只是對投標人提供的文件和證明材料進行書面審核，沒有深加審核的證明，也沒有去做完善的調查。如果有疑問，公證處會要求投標人補充材料，也可以拒絕公 證。但是，公證處不能保證材料的真假。如果投標人提供了很多假的證明，公證處也沒辦法辨別的話，這公證在當時還是有效的。我們當時進行的國際招標，主要是 面向外資，并沒有內資投標。

　　所以，今天的公證法應該在土地出讓、轉讓環節方面，按照今天經濟發展出現的新行為、新模式加以研究和完善，法律應該是隨著時代進步的。

　　嚴亞南：應該說，在當時土地一級市場的招投標過程中，我們創制的法規還是適用的、比較完整的。那么在對土地進行二級市場轉讓的過程中，有沒有公證程序？

　　李鈺君：轉讓行為，包括贈與行為、抵押行為，我們沒有強調一定要公證。有公證當然好。有公證，那這個行為就合法化了。有的人為了省點錢不去公證，但不公證也并不是說不合法，這個行為還是有效的。而對于土地一級市場的出讓來說，我們要求一定要公證。

　　嚴亞南：當時除了這個公證實施細則，還有委托律師代理的若干規定。這兩個配套細則，當時是由哪個部門、哪些人負責的？

　 　李鈺君：應該是司法局，他們也是我們土地批租領導小組的成員。主要的負責人是司法局副局長王文正、公證處副處長沈衛，律師管理處也有人員積極參與。另 外，第三律師事務所（現在叫涉外律師事務所）主任毛伯根、律師王一鳴在制定法律的過程當中是全面參與的。我們這些法規，主要還是參考香港的法律來制定的。

　　嚴亞南：正如您剛才所言，我們和香港在法律制度的框架、司法機構的設置方面有很大不同，是沒有辦法照搬、照抄的，那么我們是如何汲取香港法律的精神內核，并落實到我們自己的操作層面的？

　 　李鈺君：當時安德主任要求我對有關批租的行政法律法規進行搜集整理，有關土地管理法，中外合資合作企業法，財政外匯收入，出入境管理，海關規定，房屋建 筑、環境、消防、衛生、環保方面林林總總的法律法規有130多個，為此我還編了個目錄。我在撰寫公證以及委托律師代理的立法初稿時，主要是看了香港房屋土 地管理署的一些法規，然后提出一個框架性的東西。

　　領導批示后，我們就轉發給了司法局公證處和律師管理處。然后，他們找專家再提出審理意 見，把我們這里有的、香港沒有的一些內容加進去了。比如說，就把我們的公證和律師管理原則加進去了；把香港這種房地產體系比較成熟的社會在土地批租方面的 單設法律、特殊法律的一些規定，也加進去了。

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　　嚴亞南：您當時完成130多部與土地批租有關的法律、法規、政策的梳理工作后，有什么心得？

　 　李鈺君：梳理完這些法規，我就覺得各個法律法規、政策、內部條例可以說是政出多門，互相沖突、互相制約、混亂不堪，與改革開放的要求不相適應。其實我看 了一下，大多是一些部門的行政規章制度，也就是各個行政職能管理部門的一些職責事務的羅列，他們的辦事原則、收費標準等。比如環保局大自然污管處，對污染 是怎么規定的，對噪音是怎么規定的，是機械振動還是物理振動，超過一個分貝收多少錢等。我認為這些規章，它們并沒有上升到法律這個高度，所以匯編這些行政 規章的目的，一是為了創設新法，協調各個規章之間的配合；二是想要廢止、中止一些與改革要求不相符的規章。

　　嚴亞南：那么把這些規章編制成目錄作為參考資料給外商以后，有人會對這些部門的管理規定提出疑義嗎？

　　李鈺君：我們當時規定，如果這些行政規章和我們1987年底公布的《上海市土地使用權有償轉讓辦法》有沖突、有抵觸，以《辦法》為準。另外我們這個《辦法》，沒有溯及力。對于過往土地的一些批準的案例，沒有制約力。但是從此，外資系統逐漸納入土地批租的軌道。

　　嚴亞南：我們制訂一個《辦法》和6個配套法規的時候，國內還沒有房地產市場，這些政府規章，可以說都是從零開始探索、創制的。

　 　李鈺君：是的。當時我們批租辦在設計法律框架、創制法規的時候，是有一個完整和系統的思考，我記得安德主任當時好像審定了八九個法規。除了大家看到的6 個已經出臺的配套細則外，對土地批租機構設定、對評標、對土地出讓金建立基金、對土地回收都進行了思考。比如，土地使用權轉讓70年后，土地如何回收？有 關土地回收的條例就沒有搞。又比如，現在爭議比較大的土地出讓金，究竟應該如何定性和使用？如何體現國家作為土地所有者的身份和權益？全國每年那么多城 市，巨額的土地出讓金，流向去了哪里？怎么管理的？當時我們根據安德主任的意見，想要統一搞一個土地發展基金，但是這個基金條例也沒有搞出來。直到現在， 關于土地出讓金的使用和管理，在全國層面也還沒有一個統一和完善的法規。

　　當時在土地賣了一塊的形勢下，市場沒有建立，機構沒有建立，最 主要的法律保護就是這幾個框架型的法律。雖然說比較單薄，但在當時，是很不容易的。特別是我們土地批租辦在批租了幾塊地以后，就變成了土地局的一個常設內 務機構，不再具有創設法律的職能，也不再能和實施管理的17個委辦局溝通，因此，當時有很多設想，都沒有辦法繼續完善。

　　嚴亞南：當時在制訂《辦法》和配套法規的時候，輿論環境如何？制訂的過程中碰到的最大困難是什么？

　 　李鈺君：當時的中央領導，上海的芮杏文書記、江澤民市長、朱镕基市長、黃菊副市長、倪天增副市長，以及老領導汪道涵都相當重視這項改革的推進；委辦局的 領導們也是高度重視，而且當時這件事對外都是保密的，但是定期在交流。每次開會，17個委辦局的分管領導一般都來列席，配合度很高；全國兄弟省市也很關 注。因為各方面都比較支持這項重大的法律制度的改革，輿論環境對我們土地批租辦還是非常有利的。當時，大家都覺得讓土地進入要素市場，可以為我們的改革開 放提供核動力，建立輸血、造血的機制。在當時改革開放面臨的困境中，我們必須要殺出一條血路，為社會創造財富。我們的機構后來歸屬于土地局。但作為土地局 內部的一個處室，很難在更高層面去作改革的協調。因為要打破各個委辦局的辦事原則和制度，然后要匯總起來創設一套新的權力運行架構，而沒有高于委辦局層面 的協調權是很難做到的。

　　嚴亞南：上海土地使用制度改革領導小組，在剛成立的時候叫土地批租領導小組，其實是一個非常設的臨時協調機構。 批租辦作為領導小組的常設辦事機構，在協調過程中必然會涉及土地、房產、建設、規劃等有關委辦局，要想進行綜合改革，確實需要建立層級高于委辦局的協調機 構。后來批租辦雖然爭取到了幾個編制，但是機構的定位、性質以及職責其實并沒有明確和固定下來。

　　李鈺君：是的，靠一個局的內部機構是做 不到這一點的。當年在制訂《辦法》的時候，規定土地的最后出讓，是由上海市土地管理局負責。對此我是有點意見的。因為我們當時的土地批租領導小組是由5個 常設委辦局組成的，就核心部門來說，有土地局、房產局、規劃局、財政局，好像還有外資委。土地局的設立是新生事物。土地局設立之后，也就是從事地籍管理、 征地等日常、瑣碎的行政事務。因此，當時土地局的領導肯定是要把土地局能夠存在有必要性的工作并入土地局，這與我們改革的宗旨、方向還是有沖突的。

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　　嚴亞南：土地批租這項工作，涉及面廣，需要非常專業的人士來從事相關工作。市批租辦成立以后，就吸納了很多專業人士。比如您，您是學法律的，顏南海是學經濟的。那么在您到市批租辦以后，領導有沒有給你們提供學習、深造的機會，或者外出考察的機會？

　 　李鈺君：有的，領導還是很關心我們的。1988年的6月7日到18日，領導派我跟著土地局的蔣如高局長，虹橋開發公司的謝武元總經理、周友琪經理赴香港 進行考察和市場宣傳。安德主任當時一方面考慮到外資不熟悉我們的投標情況，對市場、法律都不太了解，擔心沒有人來投標；另一方面外資又急于了解我們的法規 和政策，包括市場導向，所以必須要派出一支精干的宣傳隊伍與投資者、專業人士、新聞媒體進行接觸、宣傳。

　　

　　1988年6月，在虹橋26號地塊投標前夕，上海市人民政府派出由蔣如高、謝武元、周友琪、李鈺君組成的工作小組赴香港進行市場組織和政策宣傳。圖為一行人在香港太古城。（右起：李鈺君、林增榮、蔣如高、蒲祿祺、謝武元、周友琪）

　 　當時因為時間緊迫，我們又是政府官員，不便以公務身份出去，所以就搞了因私的雙程出境。由于批租辦沒有經費，而虹橋開發公司可以提供經費，所以我們四個 人就分成兩撥走。蔣局長跟周總一起走，我跟謝總走，一方面考慮他年齡比較大，我可以隨時照顧；另一方面考慮過關的時候，怕被香港邊防警察攔住，詢問一些沒 必要的話，人家看他是老板，也許會好一點。

　　1987年6月的這次香港之行，給了我極大震撼，感觸是很深的。在港期間，我們接觸了香港上 海實業公司、英資太古集團、恒基兆業等香港頂級的大公司、大財團，還有瑞安、新昌、新鴻基、信和等知名的房地產公司。我們還與中建海外以及與虹橋開發公司 合作的中銀13家銀行的各位行長進行了聯誼、接觸。恒基兆業的李兆基先生非常熱情，讓他的兒子李家杰開了一艘很漂亮的游艇帶我和周友琪經理到維多利亞港 灣。我第一次登上這么高級的游艇，上面有個平臺，可以休息、喝喝茶、喝喝咖啡、看看大海。

　　游艇上有廚房、餐廳，還有意大利人給我們做意 大利餐。長江實業的李嘉誠，當時也不算頂級老板，在中環的馮氏大廈頂樓與我們作了一次關于投標的前期政策市場探討。李嘉誠先生精神非常好，人不胖不瘦，很 和藹，對我們很尊敬，穿著一雙布鞋，戴的手表，我還專門關注了一下，好像是上海牌的。

　　他講話思路清晰嚴謹，問的問題一語中的。他為我們準備的辦公用具很有特色，除了用來記錄的筆記本外，還附有李嘉誠簽過名的筆和小型太陽能計算器。我們走的時候，他說，桌面上的東西就是一份禮品，用來留作紀念。所以，對李嘉誠的公司，我有很深的印象。

　 　此外，我們還給市政府聘請的土地批租顧問們頒發了證書，并與他們進行了探討。其中主要有當時仲量行的梁振英先生，香港測量師協會會長劉紹鈞先生、簡福飴 先生，以及周安橋先生、羅康瑞先生，還有律師阮北耀先生、建筑師胡經緯先生。我記得，簡福飴先生還特意邀請我們到他在司徒拔道山上的家里，搞了一次家庭聚 會，氣氛非常融洽。對于羅康瑞先生，我們是在鷹君大廈向他頒發顧問證書，他十分激動。我們希望他來投標，后來在虹橋26號地塊的國際招標中他也確實投了一 標。

　　嚴亞南：這次香港之行，蔣如高局長、謝武元總理以及您和周友琪經理是如何分工的呢？

　　李鈺君：蔣局長跟謝總，主要 是在籌備、主持虹橋26號A地塊具體招標條件宣傳的新聞發布會。當時香港的報紙很重視我們這一行。我看到《南華早報》上的標題是這樣寫的——“滬官員一行 四人今天蒞港，專門作滬土地批租，招標宣傳”。報紙上的照片，蔣局長在正中，邊上有謝武元、上海實業的領導，還有香港的顧問梁振英。

　　蔣 局長和謝總住在灣仔的華國酒店，我跟周總為了節省費用，就住在榮毅仁親戚辦的一個家庭旅社，幾十塊錢一晚。房間在里面，洗澡在外面，陽臺就是一個大平臺， 可以掛我們晾洗的衣服。條件雖然艱苦，但對我來說是頭次“開洋葷”，看到鱗次櫛比的高樓大廈、嶄新亮麗的商場，是非常震撼、興奮的。當時英資太古集團的 Bruck（中文名蒲祿琪）帶領我們去參觀太古廣場二期，他手上有個遙控器，一按窗戶打開，眼前就是大海，再一按門就開了，他說這是三房一廳，要賣600 萬港幣。當時，我的工資才80多塊，600萬港幣，我想想我這一生大概連一個衛生間都買不到。現在我知道，他那個三房一廳其實還是很小的，只有一百零幾平 方米。總而言之，我當時看到的香港，經濟非常繁榮，土地批租方式在這里深入人心。

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　　嚴亞南：在與這些港商、大老板接觸的過程中，您覺得他們對內地搞土地批租有什么看法？他們的思想狀況是什么樣的？

　 　李鈺君：我覺得那時候香港大的房產商，比如說像李嘉誠的長實集團主要是來投石問路的，他們并不急于進入內地市場，他們投資是很謹慎的，覺得我們有很多條 件還沒有完善。愿意來投標的，主要就是瑞安的羅康瑞先生，還有金誠銀行董事溫元松先生介紹過來的恒基兆業的李兆基先生。溫元松先生說他們想投標，確實，后 來恒基兆業是參與投標的，價格也不低。大部分跟我們接觸的香港企業，都只是作初步的接觸與了解。

　　

　　1988年6月，李鈺君（左一）與蔣如高、謝武元（右二）等香港參觀太古廣場樣品房。

　　嚴亞南：他們主要有哪些顧慮？

　　李鈺君：他們就怕我們內地的政策多變和政出多門。比如說我拿了這塊地，然后你又把我的地收回了；或者說你覺得價格不對，又變更價格了。他們覺得我們這邊政策不透明，具有不穩定性。

　　嚴亞南：當時我們的《辦法》已經出來了，他們知道我們有這個《辦法》嗎？

　 　李鈺君：我們的《辦法》，他們是知道的。但是，都在猶豫、彷徨。有的老板急于進來，但都是通過中介機構來問問題的。當時我們并沒有特別注意到文華行的張 宇，因為文華行是一個物業管理機構，當時的規模比較小，僅在香港的一些社區（如太古、沙田、元朗）開了些門面。相比香港其他的一些物業管理機構，如太平 洋、戴維思、中原之類的，我們覺得他的隊伍不夠專業。我記得張宇先生是在一間很小的房間接待我們，接待我們的車輛也是租來的，所以我們也就很識相，參觀完 下車，吃了頓簡餐就走了。沒有想到，最后他異軍突起，成為一匹黑馬，倒是把這件事情做成了。

　　嚴亞南：您在香港拜訪客戶的過程中，有哪些觸動？對您以后的工作以及思想上有哪些沖擊？

　 　李鈺君：在香港的所見所聞，對我沖擊最大的，是當時香港和內地的差距。對我來說，可以說是經受了一次全身心的洗禮和頭腦風暴。我們內地的生活條件與他們 相比，真的差距太大了，人家的城市面貌已經是煥然一新，生活服務設施十分完善，賓館、餐飲、購物環境、人的文明程度，都是實地探訪以后，才有了切實的感受 和認識。

　　嚴亞南：當時批租辦在制訂《辦法》的同時，也在做批租地塊的比選和試點方案，您參與了試點方案（第五稿）的撰寫，能不能談談您參與制訂這個方案前后的過程及主要體會？

　 　李鈺君：這個方案，前面已經形成了比較成熟的樣板，只是土地批租領導小組的幾次聯席會議對工作進度、工作流程作了一些新的規定。對試點方案里的規劃參 數，包括規劃的限定內容，最后都改得比較寬泛了，就是辦公樓和公寓都可以建造，包括旅館也可以，投標人可以選擇。對市政配套設施（俗稱“七通一平”）的容 量，包括管道口徑，都做了詳細的規劃，提供了詳細的數據；要求長寧區跟電力局，要趕快在三個月里建立一個紫云路變電站。

　　在規劃方面，明 確要有規劃圖、地形圖；招標指引里很明確規定了虹橋開發區這塊地的四至范圍，與25號地塊、磁帶廠等的相鄰關系。虹橋26號地塊一共1.29公頃，總共要 動遷300戶人家，當時寫第五稿的時候，動遷還沒有全部完成。那么為什么要選26號地塊呢？就是因為它在虹橋開發區里，既有政策稅收方面的優惠，同時動遷 又是可以完成的，既是塊很成熟的地，又是國際化的示范區，所以選擇了它。

　　我覺得試點方案第五稿中的工作流程已經規定得比較詳細、完善 了，試點工作的組織分工與工作程序都經過精心設計，其中的細節考慮為我們以后招標成功奠定了基礎。當時總的組織分工原則是根據各委辦局的現行職能，明確職 責，分工管理，通力合作，按照批租的方案，把試點工作搞好。試點工作的程序主要簡化為兩個階段：第一階段為發標前的內部工作環節。第二階段為發標后的內部 工作環節。由市土地局負責收取外商投送的投標書，由投標、評標委員會組織開標，對有效標書進行評審，決定中標者。

　　

　　由李鈺君起草的虹橋25、26號地塊土地使用權有償轉讓試點工作方案（第五稿）首頁影印件。

　 　我覺得這兩個階段還是挺精彩的，我們的工作就是在這兩個階段里面具體展開的。還有一點，就是關于中標者在出讓地塊上進行建設，享受“一站式服務”，這在 當時也是創新。所謂的“一站式服務”，是由建委牽頭，然后工商、外資、建管、綠化、園林、環保、消防的項目在規定的期限以內，進行總的審定。

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　　嚴亞南：可以說，這也開創了我們上海市政府“一站式服務管理”的先例。

　　李鈺君：對，統一歸口管理的目的，就是讓各委辦局不再互相推諉、扯皮、踢皮球，提高我們政府的行政效率。

　 　嚴亞南：通過工作流程再造，政府的行政效率就提高了。這與朱镕基市長后來提出的“一個圖章”管理其實是一個意思。26號地塊批租成功后，朱镕基市長會見 了香港仲量行的董事梁振英。我們知道，梁先生在上海土地批租辦法以及試點方案的制訂過程中，發揮了很重要的作用。這次會面，您也在場，能否回憶下當時會面 的情況？

　　李鈺君：虹橋26號地塊批租成功后，我根據安德主任的要求，跟朱镕基市長的秘書李偉進行了聯系。這項工作，在朱市長來上海之前 已經開展了，等到我們26號地塊批租成功以后，他馬上意識到這個創新的意義，尤其是對上海未來籌措城市建設資金來說。他敏感地意識到房地產市場要大發展 了，所以他就想找香港的專業人士深入地了解一些情況。我們的首席顧問就是梁振英先生，仲量行在香港也是一個具有舉足輕重地位的英資地產咨詢機構。

　 　所以，我記得很清楚，第一次會見的地點應該是在衡山賓館的905房間。朱镕基市長的主要意思是，土地批租工作已經跟我們政府工作聯系在一起了。土地批租 成功，就是政府成功；土地批租如果失敗了，政府也就失敗了。所以說，要非常重視土地批租的工作，要大力推動這項工作的發展。尤其提到對投得第一個試點地塊 的日本孫氏集團，要進行全方位的輔助。

　　梁先生主要講了幾個問題：首先他跟朱市長說，接下去推出的地塊，地價要保持平穩，類型要多一點， 要形成一個市場，但是地價不能忽高忽低。如果太高，難以持續，不是一個正常的發展態勢；如果太低，投資者就沒有信心，對前面的投標者也是不公平的。如果地 價走下坡路，后期還有誰再來吃這個螃蟹呢？所以，梁振英先生講，前面的這幾塊地，一定要把地價設好。

　　其次，梁先生還跟朱市長說了件大事 情：內地要全面建立房地產市場，就要成立專門的機構和對專業人員進行培訓。他說，內地要建立土地市場，需要有大量的測量師、經濟師、建筑師、規劃師、會計 師、律師、銀行界等各方面專業人士，要培育一些完善的、成熟的市場中介機構，并且保持信息的透明，這樣才能夠使房地產市場獲得良性、全面和可持續發展。我 記得，他還講到了補地價的問題，比如對現有的中外合資的一些房地產如何并軌，怎么補地價，如何把它們也歸并到土地批租的軌道來，讓它們也享受土地房屋全產 權的這種財產權利。然后，他還講到了土地抵押問題。朱市長一開始覺得我們吸引外資，怎么外資還要把我們的錢吸引出去？那么梁先生就跟他講，你出讓的是土地 一級市場，別人建設完成之后，是要出售的。因為他獲得的土地使用權實際上是一種財產權利，所以一定要按照國際慣例，支持他用經濟杠桿、用融資的手段開展經 營活動。比如日本孫氏集團投得這標，然后評估下來應該是多少錢，按一定比例打折，給他一定的土地抵押款，幫助他把這個項目建設好。

　　嚴亞南：我們知道，孫忠利先生在投得26號地塊后，后續建設的資金發生了問題，曾經四處奔走找貸款。

　 　李鈺君：是的，1988年8月，孫忠利先生中標以后，就開始運作這個項目。他先是在上海設立了愛民投資公司，公司代表叫程永康。他們用了大概一年時間搞 規劃報批、擴充設計方案。1989年底的時候，原先承諾支持孫忠利的日本銀行都收手，不肯提供貸款了。他在日本的資產抵押品成數又不夠，因此在資金方面發 生了困難，他就想以土地作為抵押向中國的銀行貸款。但是，當時對于土地抵押，真的是有政策，沒有門路，沒有一個銀行開設這項業務。

　　后 來，程先生來找我，我沒有征得安德主任的同意，就找了當時的常務副市長黃菊的秘書茅炳南。黃菊副市長后來在花園飯店見了孫忠利、大友志郎、程永康和我，然 后指示，由中國建設銀行牽頭做上海第一單涉外的土地批租銀團貸款，由建設銀行行長張恩照負責。張恩照行長請國際信貸部的陳立波負責，陳立波說他們一家做不 過來，又聯系了中國銀行國際信貸部張鐵柱、蘇德昌等人。中國銀行也說承受不了這么多的貸款，然后我們又找了農業銀行。所以，最后實際上是由建設銀行牽頭， 中國銀行、農業銀行共同組成銀團，貸款2000萬美元給孫忠利先生。由國內銀行組織銀團給外商提供抵押貸款，可以說是史無前例的，是上海做的一項開創性工 作。

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　　嚴亞南：是不是梁振英先生和朱镕基市長談完以后，領導的思想發生了轉變？

　 　李鈺君：對，談完以后，領導和大家的思想都轉變了。本來認為是我們吸引外資，怎么外資還把我們的錢吸引過去？因為當時2000萬美元的數額是非常巨大 的。我記得陳立波搞這個2000萬美元的貸款，也是靠英國的銀行同業拆借的，英國的銀行也審核了孫忠利這塊地的可行性，然后把一大筆錢匯給了中國建設銀 行。

　　嚴亞南：其實最后借用的還是國際資金？

　　李鈺君：對，借用的國際資金。這2000萬美元的貸款中，建設銀行、農業銀行、中國銀行各拿出100萬美元，其他1700萬美元全部來自于倫敦拆借市場。

　　嚴亞南：這種融資方式在當時也是史無前例的突破和創新吧。

　　李鈺君：是的，我們做得很成功。因為他們要求孫忠利給付的利息很高，我記得好像是8.7%，他們拆借過來的資金利息只有2點幾。

　　嚴亞南：孫先生覺得可以接受嗎？

　 　李鈺君：孫先生這個人不太計較這些方面，最后他是盈大利的。我記得虹橋26號地塊總的地價是2805萬美元，分解到每個平方米的土地是2170美元，當 時按照5 倍容積率算，樓板價每平方米是434美元，相當于3000多元人民幣的樓板價（按1∶8的匯率折算）。后來太陽廣場售樓的時候，第一期每平米賣9000元 人民幣，第二期賣12000元到15000元，第三期是18000元，到后面全部是30000多元賣出去的。當年，孫先生利劍出鞘的時候，可能都不知道自 己會獲得這么大的成功。

　　嚴亞南：其實他的成功，是包括您在內的很多人，默默無聞在背后支持他的結果。

　　李鈺君：所以我 也可以說，在我的經歷中，最成功、最出彩、最濃墨重彩的一筆，還是跟著安德主任干的這個土地批租的創新工作。在我的青春歲月里，我參與干了一件能夠彪炳史 冊的事情，還是非常幸運、非常自豪的。后來全國各地進行土地批租改革，很多模式都是直接復制、采用我們上海的辦法和方案。

　　嚴亞南：您后來投身商海，成為資深的房地產投資者，作為長期在商海中“游泳”的健將，您對我們房地產發展方面存在的問題以及現行的政策，覺得有哪些方面需要改進和完善？

　 　李鈺君：第一，我覺得我們還是要統一機構、統一管理。土地出讓，應該要有一個統一管理機構；土地回收也應該有一個統一的、完善的條例；土地的出讓方式不 宜很多，但規劃的性質要明確，要讓發展商一目了然；政府對土地出讓的一級市場一定要嚴控，否則它一定是一哄而起。各級行政管理部門為了自己的私利，會批出 很多地來，價格會很混亂，還會引起很多腐敗和不公正。對于土地批租工作，當年就應該設立專門負責土地批租的一個完善、統一的行政機構，然后下面還要培育很 多專業為之服務的中介、咨詢機構；成立一些證券化的、資產池化的抵押證券公司或者銀行；建立一些專業的房地產擔保機構，這對房地產市場的長遠發展是有利 的。

　　第二，土地批租一定要規劃先行，要與城市發展的功能定位緊密結合，后備的土地一定要有市場調節，要建立平準機制。不能一下子推出很 多同類型、同一個地區的土地，這對房地產市場的健康、持續發展是不利的。一些功能區域，如CBD、金融貿易中心、保稅區、先進工業園區、創業園區可以采用 大規模的土地批租方式，但是今后要絕對杜絕毛地批租和零地價批租，不然會造成市場混亂。毛地批租會產生很多貓膩、不確定性，也會造成批租價格忽高忽低。零 批租地價更是不知為了達到什么目的而想出來的。

　　第三，現在農村的土地管理很不規范，一些鄉黨委書記、鎮長、村長的親戚們將農村土地隨意 出租合作。有的是工業用地，有的是集體土地，還大搞合資項目，搞什么“三來一補”、創新園區、酒店、公寓，并稱之為“二點五產業”。所謂“二點五產業”是 介于第二產業和第三產業之間的產業，這與一級市場統一規劃、統一由政府出讓是有矛盾的，這是在與國家搶市場、搶資金，擾亂市場，還會滋生貪腐行為。

　　第四，對于普通的老百姓和低收入者，政府一定要采取保護措施。不要誰都去買商品房，不要大學一畢業就都去買商品房。政府應該向剛工作的年輕人推出經適房或者跟香港一樣的廉租房，設定很多與真正的商品房轉軌、并軌的條件，保護社會弱勢群體和低收入者，讓他們居者有其屋。

　 　第五，要加強法律，特別是憲法對私人財產的保護力度。要強調不動產神圣不可侵犯，不能通過搞規劃調整或者市政建設、公益項目，就隨便收回、征用、動遷私 人的不動產。另外，對于政府各種限購、限貸、限外的行為，也要有所限制，因為這些都是非市場行為。市場信心的建立是很難的，有一個很長的培育過程。房地產 業在這十幾年慢慢發展起來，其實挺不容易的。如果對其打壓，再要發展就難了，現在很多人都不敢進入房地產領域了。這方面，我們還是可以繼續借鑒、學習香港 的一些很好的辦法。

　　讓土地進入市場，成為生產要素，使人民大眾得到財富，這項制度的創新才會受到社會的歡迎。現在，房地產的財產權利已 經深入人心；房地產業對土地集約化利用、鄉村的城鎮化進程以及對城市面貌的改善、居民居住質量的提升、市政條件的完善可以說是功不可沒；房地產涉及的上下 游的核心產業多達60多個，在國民經濟中支柱產業的地位已經確定。同時，各個領域都把房地產業作為重要的收入來源。從今天來說，全國每年100多個城市的 土地出讓金收入加起來，應該已經達3萬億到4萬億的規模了，這是財政、國民經濟收入的重要來源，對這項制度一定不能破壞，而是要繼續深化改革，使之更加完 善。

　　嚴亞南：土地批租的核心，就是在公開、公平、公正、透明的市場環境下，讓土地的價值能夠得到最充分體現，從而為城市發展注入動力。您是當年參與改革的功臣之一。您今天的回顧，讓我們了解了很多精彩的歷史細節，您對現實問題的思考同樣引人深思。感謝您接受我們的采訪！