【編者按】

　　2020年4月18日，是浦東開發(fā)開放30周年紀念日。

　　三十而立，浦東告訴世界：中國改革開放的大潮，如何書寫一座城市新的傳奇。中國奇跡的密碼，是浦東三十年來的思想解放、制度創(chuàng)新，是一代人的艱辛探索和奉獻。

　　三十而立，浦東的崛起，不僅是嶄新城市天際線的立起，更是中國昂首走向世界、擁抱世界的步伐。

　　上海的浦東，中國的浦東，世界的浦東。

　　站在新的歷史起點，澎湃新聞·智庫報告欄目推出“人海潮·浦東開發(fā)開放30年口述”系列專題，中共上海市委黨史研究室以陸家嘴、金橋、外高橋、張江四個開發(fā)區(qū)為切入點，采訪了浦東開發(fā)開放的決策者、參與者、執(zhí)行者，講述那段浪奔浪流的進取故事，致敬那段激情似火的創(chuàng)業(yè)史，更為今天的浦東改革開放再出發(fā)提供一個大歷史視角。

　　

　　澎湃新聞王亦赟制圖

　　口述：蔡育天

　　采訪：徐建剛謝黎萍郭繼孫寶席

　　整理：孫寶席

　　時間：2020年1月22日

　　上海市房地產交易中心，是東進浦東陸家嘴金融貿易區(qū)的第一家要素市場，也是當時全國第一家房地產交易中心，這在上海房地產業(yè)發(fā)展史上具有重要意義，對上海浦東改革開放也起到積極的推動作用。

　　浦東開發(fā)開放號角下的順勢而為

　　1990年4月中央宣布開發(fā)開放浦東，這是一個跨世紀的國家戰(zhàn)略。當時市委、市政府主要領導都對房地產業(yè)的發(fā)展提出過要求，主要精神是：在浦東開發(fā)開放中，上海的房地產業(yè)必須要全力以赴做好服務。同時還要借助浦東開發(fā)開放的“東風”，深化改革，把上海的房地產市場搞活搞好，為上海的經濟發(fā)展、城市建設和老百姓居住條件改善作貢獻。

　　其實早在浦東開發(fā)開放之前，為了破解上海住房難題，上海在房地產業(yè)發(fā)展方面進行了一系列的改革探索。比如發(fā)展僑匯房，中華企業(yè)公司在上海率先建造和出售了首批僑匯住宅，為商品房的產生開了先例。再比如，發(fā)揮國家、地方、企業(yè)、個人四個方面的積極性，廣開門路加快住宅建設，鼓勵個人購建住宅，在住宅商品化方面進行了積極探索。更具有開創(chuàng)性的改革探索是上海在1988年開始進行土地批租，使土地使用權作為特殊商品進入流通領域，從而為土地要素市場的建立打下了基礎。

　　客觀地講，20世紀80年代上海房地產領域的改革實踐還多是小范圍的試驗，其核心目的是盡可能地滿足居民的居住需求。1990年代，在浦東開發(fā)開放中，按照市委、市政府的總體部署和要求，我們與市計委、財政局、稅務局、市建委、市房改辦等部門協(xié)作配合，努力服務、積極推進浦東的改革開放，著重以土地使用制度改革和住房制度改革為抓手。

　　在土地使用制度改革方面，上海探索走出一條用土地批租進行舊區(qū)改造和新區(qū)開發(fā)的新路子。早期的土地批租一般是提供已開發(fā)或再開發(fā)的“熟地”給有資質的受讓人進行房屋建設。可是浦東新區(qū)那么多的土地如果都先做成“熟地”再給開發(fā)商開發(fā)，是不能適應加快浦東發(fā)展的要求。于是，浦東新區(qū)探索“生地”批租，即從農村征用原集體土地，未經“七通一平”的基礎設施建設，就由國家出讓給受讓人，受讓人首先對土地進行基礎設施建設，然后轉讓“熟地”或者自己進行房屋建設，也就是所謂的“土地空轉”。通過這樣的操作，浦東的4個功能開發(fā)區(qū)開發(fā)公司立即得到土地，可以對外招商，國家不用墊付巨額資金開發(fā)土地，“生地”也就進入了房地產市場。這對早期的浦東開發(fā)盡快啟動起到重要作用。

　　

　　1991年6月，上海市土地局、上海市財政局與浦東三個開發(fā)公司簽訂國有土地使用權出讓成片出讓合同投資協(xié)議。本文圖片均由口述人提供。

　　所謂“毛地”批租，就是在舊區(qū)改造中，將尚未拆遷的土地進行批租。這方面的實踐，浦東地區(qū)主要集中在陸家嘴地區(qū)，同時浦西地區(qū)在浦東開發(fā)開放的政策效應下也進行了大量的實踐。這也是解決上海舊區(qū)改造的一個途徑。與此同時，上海還把商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務業(yè)、商品房等內資六類項目用地納入土地有償使用的軌道，標志著土地使用權出讓已經從外資企業(yè)擴展到內資企業(yè)。

　　在住房制度改革方面，上海從制度改革入手進行大膽探索，核心是推進住房的商品化、市場化。1991年5月，《上海市住房制度改革實施方案》獲國務院批準后正式實施。上海采取推行公積金、提租發(fā)補貼、配房買債券等措施，并允許成套獨用的住房可以賣給職工，賣房的宗旨是讓住房逐步進入市場，讓老百姓手里有房產，然后小房變大房、舊房變新房，從而盤活房地產存量房的三級市場。同時，注重發(fā)揮好二級增量房市場的作用同樣重要。為此，上海鼓勵商品房開發(fā)建設，推出買房新法——商品房抵押貸款業(yè)務，即“按揭”。

　　對于企業(yè)“系統(tǒng)房”涉及的廠房、土地等，我們和市計委、市財政局等部門聯(lián)合起草了《關于進行盤活工商企業(yè)國有房地產試點的實施意見》，采取把國有工商企業(yè)使用的土地資產進行價值評估后注入企業(yè)集團，降低企業(yè)的資產負債率的辦法，盤活“系統(tǒng)房”資源，把這批土地資源推向市場，使它們的潛在價值體現(xiàn)出來。當時分兩批分別在1996年、1997年舉行試點簽約。首批試點單位包括紡織、一百、華聯(lián)、儀電、建材等9家企業(yè)集團，共受讓土地630多萬平方米，價值70多億元。第二批試點單位包括輕工、電氣、汽車、冶金、農工商等12家企業(yè)集團，共受讓土地近3300萬平方米，價值125億元。自此，“系統(tǒng)房”和“直管公房”在統(tǒng)一的房地產市場上運轉，實行市場化管理。

　　

　　1997年5月10日，上海市舉行第二批盤活國有工商企業(yè)房地產試點簽字儀式。

　　房地產市場的盤活，也對房地產管理提出了新的要求。1994年12月，市政府發(fā)布《上海市公有住宅售后管理暫行辦法》，將已售公有住房納入物業(yè)管理軌道。我們房地系統(tǒng)相應地把原有的房管所轉制為物業(yè)管理企業(yè)。為了滿足房地產市場對集中、固定交易場所的需求，我們局和建行上海分行、黃浦區(qū)房產局聯(lián)辦上海市房地產市場，并配備了當時全國最先進的計算機房地產交易系統(tǒng)，與各大房地產市場和信息咨詢公司聯(lián)網運作。

　　1992年至1996年，上海共批租外資地塊1301幅，9365公頃土地進入土地一級市場。住房制度改革的深化，改變了住房權屬關系，全市住房自有率大幅度提高，開發(fā)投資規(guī)模迅速擴大，房地產市場交易趨向活躍。由此，上海房地產業(yè)逐步形成覆蓋生產、流通、消費領域的較為齊全的產業(yè)體系。

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　　率先東遷拉開要素市場集聚陸家嘴的大幕

　　1993年11月，黨的十四屆三中全會通過的《中共中央關于建立社會主義市場經濟體制若干問題的決定》指出，建立社會主義市場經濟體制，就是要使市場在國家宏觀調控下對資源配置起基礎性作用。不過，如何建立社會主義市場經濟運行體制和機制，如何發(fā)揮市場的資源配置的基礎性作用，在那時并沒有經驗。上海的領導和專家學者看到這一點，經過研究，想到借助浦東開發(fā)將發(fā)展和培育要素市場作為重點突破口，而陸家嘴金融貿易區(qū)是這個突破口的最好承載區(qū)。

　　1995年，恰是上海房地產業(yè)發(fā)展的重要轉折年。《城市房地產管理法》于1995年1月1日開始實施，該法律旨在推動我國房地產市場的運作和房地產業(yè)的發(fā)展納入法制軌道，為全國房地產熱降溫的同時，推動房地產業(yè)邁向法制化、現(xiàn)代化、市場化。與之相適應，市委、市政府決定撤銷市房產管理局、市土地管理局建制，成立新的市房屋土地管理局，這對全市房地產一、二、三級市場的綜合協(xié)調發(fā)展具有重要意義。

　　1995年起，根據(jù)新的職能定位和上海房地產業(yè)發(fā)展的趨勢，把行政管理工作的重點從直管公房轉移到建立全市房地產市場和著重推動行業(yè)發(fā)展上來，努力實踐“三個轉變”：一是從計劃體制下的管理轉變?yōu)樯鐣髁x市場經濟體制下的管理；二是從原先的對開發(fā)商的投資管理轉變?yōu)閷ν恋亍⑼顿Y、建設、交易、維修等的全產業(yè)鏈、全方位管理；三是從粗放型管理轉變?yōu)榧s型管理。上海按照加強房地產權屬管理的要求，研究制定出臺了房地產登記、交易、經紀、抵押、租賃等有關法規(guī)。這些規(guī)章制度制定后，我們先進行試點。因為時任浦東新區(qū)管委會副主任胡煒曾經在黃浦區(qū)擔任過房地局長，有從事房地產的經驗，再加上浦東改革開放可以先行先試，于是就把一些法規(guī)規(guī)章在浦東先進行試點，取得成效后在全市逐步推廣。當時建設部在上海抓房地產市場改革發(fā)展的試點，上海的試點得到了國家建設部劉志峰、宋春華、謝家瑾等部、司領導的支持和肯定。

　　也是在這一年，受國家宏觀經濟調控政策的影響，浦東陸家嘴地區(qū)許多新建樓宇由于招商速度一時跟不上，有海外媒體報道“陸家嘴寫字樓租售率只有20％”“大樓里燈亮不起來”。為此，1995年11月，浦東改革與發(fā)展研究院院長姚錫棠教授給時任上海市市長徐匡迪寫信，建議把位于浦西的上海市房地產交易市場東遷浦東，通過要素市場東移，促進陸家嘴中央商務區(qū)的形成。建議得到徐市長的批示：“請啟正同志閱，是否由王安德、蔡育天同志具體籌劃。可在陸家嘴證券大樓附近，覓已建的大樓作為房地產交易中心。促進陸家嘴CBD早日形成。”這對我們進一步搞活上海房地產市場也是一次難得的機遇。

　　1996年4月，徐匡迪市長主持召開市政府會議，會議主題是如何進一步搞活上海房地產二三級市場。會議議定了9個事項，包括五個方面：一是提出搞活二三級市場的系列具體措施，如推行藍印戶口，公房提租、租賃，擴大售房對象，降低稅收，活躍市場等。二是要在浦東陸家嘴建上海市房地產交易市場，其功能主要是集房地產交易、信息、管理、服務等功能于一體的綜合性市場。三是各區(qū)縣都要建立房地產交易中心，市房地產交易中心做好對區(qū)縣房地產交易中心的業(yè)務領導。四是所有信息全部聯(lián)網。五是市房地局和相關事業(yè)單位隨著交易市場的建立，也全部搬到浦東。具體是1997年春節(jié)前后搬過去，至此也不過還有半年多的準備時間。

　　會議結束后，我們就進入到緊鑼密鼓地籌備搬遷工作中。首先面臨的問題就是要在陸家嘴金融貿易區(qū)尋找一個合適的辦公地點。經過多方尋找，最終找到了我們一家下屬經營單位在嶗山西路201號建的一座樓房，但與我們在浦西辦公的老房子比起來，還是有差距的。東遷陸家嘴之前，我們局在位于中山東一路1號的亞細亞大樓辦公。該樓曾被美譽為“外灘第一樓”，整幢樓就是一個建筑藝術。

　　1996年12月28日至29日，利用星期六、星期天的時間搬了過去。同時，交易中心的裝修仍在緊張進行中。房地交易中心占用大樓的1、2、7、8層四個樓面，建筑面積7000平方米。其中一樓為交易大廳，可容納近600人。大廳設超大電子顯示屏，觸摸式電腦可向客戶提供有關房地產市場信息。中心內設立了房地產交易、登記、咨詢、查閱等業(yè)務窗口，以及房地產中介、測繪、估價、公證、財稅、金融、律師等機構，實行“一條龍服務”。二樓設有34個交易席位。該交易中心最顯著的特點就是按智能化要求配備的計算機網絡系統(tǒng)，從而提高了市場信息處理的快捷、準確性。

　　經過兩個月的調試運行，1997年2月28日，上海市房地產交易中心正式開張，國務院副總理吳邦國、建設部部長侯捷、國家土地局局長鄒玉川、上海市長徐匡迪等領導題詞。市委書記黃菊專門發(fā)了一封賀信，對建立房地產交易中心進行肯定，提出要進一步促進上海房地產市場培育發(fā)展，在做好房地產交易中心硬件建設的同時，尤其要抓緊軟件建設。隨后，我們的事業(yè)單位，如土地收費、管理，房產測繪評估等十幾個部門，約1000多人全部搬到浦東辦公。

　　

　　1997年2月，市委書記黃菊發(fā)賀信，祝賀上海房地產交易中心在浦東成立開業(yè)。

　　在市政府的積極推動下，揭開了一大批國家級和市級要素市場“東進”的序幕。如上海證券交易所是第二家東進的要素市場，其后分別是上海期貨交易所、上海鉆石交易所、上海石油交易所、上海金融期貨交易所，等等。前前后后在浦東集聚了13家比較大的國家級要素市場。大批要素市場的集聚，進一步提升了浦東的創(chuàng)新功能和示范功能。